ADU-Förderprogramme: So unterstützen US-Staaten den Bau von Nebengebäuden

Der Bau eines Nebengebäudes im eigenen Garten, bekannt als Accessory Dwelling Unit (ADU), kann langfristig Kosten sparen, ist aber in der Errichtung oft teuer. Um diese finanzielle Hürde zu überwinden und dringend benötigten Wohnraum zu schaffen, haben verschiedene Bundesstaaten und Städte in den USA Förderprogramme ins Leben gerufen, die Hauseigentümern finanzielle Unterstützung bieten.

Was sind ADUs und warum sind sie so teuer?

ADUs sind kleine Wohneinheiten, deren Größe je nach Standort zwischen 150 und 1.200 Quadratfuß (ca. 14 bis 111 Quadratmeter) variieren kann. Die durchschnittlichen Baukosten für eine solche Einheit liegen zwischen 100.000 und 300.000 US-Dollar. Hinzu kommen Genehmigungsgebühren, die in Kalifornien beispielsweise zwischen 450 und 15.000 US-Dollar betragen können, noch bevor die eigentliche Bauphase beginnt.

Weitere Kostenfaktoren umfassen die Vorbereitung des Baugrundstücks, wie Inspektionen und die Verlegung von Versorgungsleitungen. Diese hohen Anfangsinvestitionen machen den Bau von ADUs für viele Haushalte mit mittlerem und niedrigem Einkommen unerschwinglich, insbesondere wenn keine ausreichenden Barmittel oder Finanzierungsmöglichkeiten vorhanden sind. Studien zeigen, dass dies eine erhebliche Ungleichheit darstellt.

Staatliche Unterstützung: Ein Überblick

Um dieser Ungleichheit entgegenzuwirken, die Gleichberechtigung zu fördern und den Bau von dringend benötigtem Wohnraum voranzutreiben, haben einige Bundesstaaten sowie gemeinnützige Organisationen in ausgewählten Städten Zuschussprogramme eingerichtet. Die Fristen für diese Programme variieren stark, und Interessenten sollten sich auf die Antragszyklen des nächsten Jahres vorbereiten, da die Nachfrage oft hoch ist.

Kalifornien: Finanzielle Anreize für ADUs

Kalifornien, wo die meisten Nebengebäude gebaut werden, hat in der Vergangenheit bis zu 40.000 US-Dollar pro Antragsteller für Vorkosten wie Design, Genehmigungen und Bodenuntersuchungen bereitgestellt. Obwohl frühere Mittel bis 2023 vollständig ausgeschöpft waren und für 2026 keine neuen Mittel zugewiesen wurden, ist das California ADU Grant Program über CalHFA laut jüngsten Informationen weiterhin aktiv und bietet für 2025-2026 neue Mittel an.

• Wer kann sich bewerben? In der Vergangenheit waren Kalifornier mit niedrigem bis mittlerem Einkommen berechtigt. Das Programm richtet sich an Haushalte, deren Einkommen bis zu 120 % des Medianeinkommens der Region beträgt (z.B. rund 120.000 US-Dollar für eine vierköpfige Familie im Sacramento County).
• Verfügbare Mittel: Nach der vollständigen Verteilung von 100 Millionen US-Dollar im Jahr 2021 und weiteren 25 Millionen US-Dollar für 2023-2024, sind für den Zeitraum 2025-2026 weitere Millionen US-Dollar durch eine Notice of Funding Availability (NOFA) vorgesehen.
• Anforderungen (früher): Hauseigentümer mussten weder im Haupt- noch im ADU-Haus wohnen. Für Einfamilienhäuser war ein ADU (bis zu 1.200 sq ft) und ein Junior ADU (bis zu 500 sq ft) erlaubt. Für Mehrfamilienhäuser waren mehrere angebaute und bis zu zwei freistehende ADUs möglich. ADUs mussten mindestens 800 sq ft groß, bis zu 16 Fuß hoch sein und einen Abstand von 4 Fuß zu Seiten- und Hinterhöfen einhalten.
• Verantwortliche Behörde: California Housing Finance Agency (CalHFA).

New York: Das Plus One ADU Programm

Das Plus One ADU Programm in New York bietet berechtigten New Yorkern bis zu 125.000 US-Dollar für den Bau oder die Umwandlung eines ADUs auf ihrem Grundstück. Dieses Programm ist Teil des Fünfjahres-Wohnungsbauplans von Gouverneurin Kathy Hochul, der die Schaffung oder Erhaltung von 100.000 bezahlbaren Wohneinheiten zum Ziel hat.

• Wer kann sich bewerben? Kommunen können sich über wettbewerbsorientierte Förderrunden bewerben, und gemeinnützige Wohnungsbauorganisationen können in Partnerschaft mit lokalen Regierungen ebenfalls ADU-Mittel beantragen. Hauseigentümer bewerben sich direkt über diese gemeinnützigen Organisationen, wobei Haushalte mit einem Einkommen von bis zu 120 % des Medianeinkommens der Region berechtigt sind.
• Verfügbare Mittel: Im Jahr 2026 plant New York State Homes and Community Renewal (HCR) eine vierte Förderrunde, um die verbleibenden Mittel des 85 Millionen US-Dollar umfassenden Fünfjahres-Wohnungsbauplans zu vergeben. Fast 74 Millionen US-Dollar wurden bereits an 85 Kommunen im ganzen Bundesstaat vergeben. Die vierte Runde soll den Bau von über 550 ADUs unterstützen.
• Antragsfristen: Anträge sind noch nicht offen; HCR wird sie auf seiner Website veröffentlichen, sobald sie verfügbar sind.
• Anforderungen: Antragsteller müssen bestätigen, dass die lokale Bebauungsplanung ADUs explizit erlaubt. Das ADU kann sich innerhalb des bestehenden Hauses (z.B. Keller- oder Dachgeschosswohnung) oder als völlig unabhängige, freistehende Struktur befinden. Eine 10-jährige Zweckbindung stellt sicher, dass das Haus der Hauptwohnsitz des Eigentümers bleibt und das ADU in bewohnbarem Zustand gehalten wird. Es muss von einem Mieter oder Familienmitglied bewohnt und darf nicht kurzfristig vermietet werden.
• Verantwortliche Behörde: New York State Homes and Community Renewal (HCR).

Vermont: Zuschüsse für mehr Wohnraum

Dieses Programm ermöglicht es Vermontern, bis zu 50.000 US-Dollar für den Bau eines ADUs auf ihrem Grundstück zu erhalten. Sowohl Vermieter als auch Eigentümer, die planen, das ADU zu vermieten, sind berechtigt.

• Wer kann sich bewerben? Jeder Hauseigentümer in Vermont kann sich über fünf regionale Organisationen bewerben: RuralEdge, Champlain Housing Trust, NeighborWorks of Western Vermont, Downstreet Housing and Community Development sowie Windham and Windsor Housing Trust. Diese Organisationen prüfen Anträge und überwachen Projekte.
• Verfügbare Mittel: Stand 2023 hatte Vermont ein Budget von 15 Millionen US-Dollar.
• Antragsfristen: Anträge sind jetzt laufend möglich.
• Anforderungen: Empfänger eines Zuschusses müssen bestimmte Auflagen erfüllen, wie die Einhaltung lokaler Vorschriften, die Beibehaltung der HUD Fair Market Rent und die Bereitstellung eines Eigenanteils von mindestens 20 % der Zuschussmittel. Das Projekt muss innerhalb von 18 Monaten nach Unterzeichnung der Zuschussvereinbarung abgeschlossen sein. Wer sein ADU als Mietobjekt nutzt, muss eine Mietvereinbarung oder eine erlassbare Darlehensvereinbarung unterzeichnen, die ihn verpflichtet, die Miete für die gesamte Dauer der Vereinbarung bei oder unter der Fair Market Rent zu halten.
• Verantwortliche Behörde: Vermont Housing Improvement Program.

Colorado: Neue Förderprogramme im Aufbau

Im Jahr 2024 verabschiedete Colorado das Gesetz HB24-1152, um Hauseigentümer beim Bau von ADUs zu unterstützen. Das Colorado Department of Local Affairs (DOLA) arbeitet direkt mit den lokalen Regierungen zusammen, um regulatorische Änderungen zur Einhaltung von HB24-1152 umzusetzen. DOLA betreibt auch das Accessory Dwelling Unit Grant Program (ADUG), das 5 Millionen US-Dollar für Kommunen bereitstellt, die ihre Vorschriften anpassen und ADUs unterstützen.

• Wer kann sich bewerben? Für ADUG können sich Kommunen um Fördermittel bewerben, um Hauseigentümern mit niedrigem und mittlerem Einkommen technische Unterstützung zu bieten. Die Colorado Housing and Finance Authority (CHFA) etabliert ebenfalls Programme, die Hauseigentümer direkt unterstützen.
• Verfügbare Mittel: Der Staat hat 5 Millionen US-Dollar für ADUG bereitgestellt. Die primäre, an Hauseigentümer gerichtete Initiative leitet 8 Millionen US-Dollar in die ADU Finance Programs der CHFA, die Kreditgeber durch Darlehen, Kreditverbesserungen und Zinsverbilligungen unterstützen.
• Antragsfristen: Anträge für die zweite Förderrunde werden am Montag, den 2. Februar 2026, geöffnet.
• Anforderungen: Lokale Regierungen – einschließlich derer, die nicht von HB24-1152 abgedeckt sind – müssen von DOLA als "ADU Supportive Jurisdiction" gemäß der Gesetzgebung zertifiziert sein.
• Verantwortliche Behörde: Colorado Department of Local Affairs (DOLA), Colorado Housing and Finance Authority (CHFA).

Hawaii: Lokale Initiativen auf Maui und Kaua'i

Um das Angebot an Wohnraum für Arbeitskräfte zu erweitern, haben Maui County und Kaua'i County eigene Programme zur Förderung des ADU-Baus aufgelegt. Maui County startete das ʻOhana Assistance Program, das Hauseigentümern beim Bau von angebauten oder freistehenden ADUs hilft. Der County of Kaua'i bietet ebenfalls finanzielle Unterstützung durch das Affordable Additional Rental Unit (ARU) Program.

• Wer kann sich bewerben? Eigentümer-Bewohner mit qualifiziertem Wohneigentum sind für beide Programme berechtigt.
• Verfügbare Mittel: Das ʻOhana Assistance Pilot Project auf Maui bietet Zuschüsse von bis zu 100.000 US-Dollar. Das ARU-Programm von Kaua'i verzichtet auf bestimmte Entwicklungs- und Genehmigungsgebühren des Landkreises für Hauseigentümer, die sich verpflichten, die Einheit für Haushalte mit bis zu 90 % des Medianeinkommens der Region für mindestens fünf Jahre bezahlbar zu halten. Die kombinierten Gebührenbefreiungen und Zuschüsse für ein zertifiziertes ARU können fast 20.000 US-Dollar betragen.
• Antragsfristen: Antragsteller sollten sich für das ʻOhana Assistance Program an das Department of Housing and Human Concerns von Maui wenden. Kaua'i nimmt ganzjährig Anträge entgegen.
• Anforderungen:
• ʻOhana Assistance Program (Maui): Zuschussempfänger müssen die ADU-Mieten gemäß den Anforderungen für Arbeitswohnraum des Landkreises festlegen. Das ADU muss für mindestens 10 Jahre an Vollzeitbewohner von Maui County vermietet werden.
• Affordable Additional Rental Unit Program (Kaua'i): Hauseigentümer müssen Eigentum in einem Bebauungsgebiet besitzen, das ARUs zulässt. Das ARU darf nicht größer als 800 Quadratfuß sein, und ein zusätzlicher Parkplatz ist in der Regel erforderlich. Das ARU darf nicht als Kurzzeitmiete genutzt werden und muss für langfristige Wohnzwecke vermietet werden.
• Verantwortliche Behörde: Maui's Department of Housing and Human Concerns, County of Kaua'i.