Auslandsimmobilie erben: Segen oder Bürde? Herausforderungen und neue Regeln 2026

Die Erbschaft einer Immobilie im Ausland klingt oft nach einem Glücksfall, kann sich jedoch schnell als komplexe Herausforderung entpuppen. Von emotionalen Bindungen bis hin zu rechtlichen und steuerlichen Fallstricken – die Verwaltung eines Nachlasses über Ländergrenzen hinweg erfordert Weitsicht und detaillierte Planung, insbesondere angesichts neuer Gesetzesänderungen im Jahr 2026.

Die persönliche Herausforderung: Katarina Polonskas Fall

Katarina Polonska, eine 36-jährige Beziehungswissenschaftlerin und Coach aus Vancouver, steht vor der Erbschaft ihres Elternhauses in der Slowakei. Das Haus, das sie als ihr Geburtshaus beschreibt, hat für sie einen hohen emotionalen Wert, ist aber auch stark renovierungsbedürftig. Der Wert der Zwei-Zimmer-Wohnung wird auf etwa 80.000 CAD geschätzt, ein Betrag, der in Kanada nicht weit reichen würde. Ihre Mutter, die in England lebt, sieht keinen Sinn darin, 30.000 bis 50.000 Euro (ca. 35.245 bis 58.742 US-Dollar) in eine Immobilie zu investieren, die sie nur wenige Male im Jahr besucht. Ein Verkauf von England aus wäre zudem mit erheblichem Aufwand verbunden.

Polonskas Ehemann befindet sich in einer ähnlichen Situation mit einer Immobilie auf Barbados, die seine Mutter von ihren Eltern geerbt hat. Auch dieses Haus ist renovierungsbedürftig und erfordert Management aus der Ferne. Während Katarina Polonska die Idee, die Immobilien zu behalten, zunächst attraktiv findet, ist ihr Mann skeptischer. Er befürchtet den Aufwand der Verwaltung und würde das Haus lieber verkaufen, um den Erlös innerhalb der Familie aufzuteilen. Beide sind sich einig, dass diese bevorstehenden Erbschaften eine neue Verantwortung darstellen, die das Leben zusätzlich erschweren könnte.

Komplexität grenzüberschreitender Erbschaften

Fälle wie der von Katarina Polonska verdeutlichen die wachsende Komplexität von Nachlässen mit grenzüberschreitenden Elementen. Das Jahr 2026 wird für Anwälte, private Vermögensverwalter und Nachlassverwalter ein entscheidendes Jahr, um solche Nachlässe neu zu bewerten. Reformen für nicht-domizilierte Personen, kombiniert mit erhöhter internationaler Transparenz und Durchsetzung, bedeuten, dass Auslandsvermögen nicht länger als nebensächlich in der Nachlassplanung behandelt werden können.

Regulatorische und fiskalische Entwicklungen, wie Änderungen des Non-Dom-Status, der Überweisungs- und Aufenthaltsregeln sowie internationale Datenaustauschabkommen, verändern die Betrachtung von Auslandsvermögen durch Steuerbehörden und Gerichte. Historische Annahmen bezüglich Domizil, gewöhnlichem Aufenthalt und Offenlegung von Vermögenswerten sollten überprüft werden, insbesondere bei Strukturen, die vor vielen Jahren eingerichtet wurden.

Neue Gesetze und ihre Auswirkungen

Ab Februar tritt ein neues Erbrecht in Kraft, das die Regeln für alle Erben grundlegend neu gestaltet. Diese Reform zielt darauf ab, die Erbrechtsvorschriften an die heutige Lebensrealität anzupassen, die von Patchworkfamilien, unverheirateten Partnern und über Ländergrenzen verteilten Immobilien geprägt ist. Was früher eine einfache Annahme war – "Meine Kinder teilen alles gleich auf" – ist nun komplexer.

Die neuen Regeln definieren neu, was Eltern frei vererben können und was den "reservierten" Erben zustehen muss. Ein vor fünfzehn Jahren aufgesetztes "klassisches Testament" könnte nun Konflikte schaffen, anstatt sie zu vermeiden. Für Marc, 52, der geschieden und wieder verheiratet ist und Kinder aus beiden Ehen hat, bedeutete das neue Gesetz, dass der Schutzmechanismus für seine zweite Ehefrau nicht mehr dieselbe Wirkung hat und seine älteren Kinder nun stärkere Ansprüche auf Teile des Nachlasses haben.

Zusätzlich dazu kündigte die Labour-Regierung im Herbsthaushalt 2024 an, dass die 100%ige Entlastung für landwirtschaftliches und geschäftliches Vermögen ab April 2026 begrenzt wird. Der Freibetrag für die Erbschaftssteuer (IHT) für landwirtschaftliches und geschäftliches Vermögen wird auf 2,5 Millionen Pfund festgelegt. Vermögenswerte, die diesen Freibetrag überschreiten, erhalten eine 50%ige Entlastung, was zu einer effektiven IHT-Belastung von 20% auf den verbleibenden Wert führt.

Die Bedeutung frühzeitiger Planung

Eine frühzeitige Identifizierung von Auslandsvermögen kann spätere Störungen im Verwaltungsprozess erheblich reduzieren. Verzögerungen entstehen häufig, wenn ausländische Vermögenswerte erst nach Beginn des Nachlassverfahrens entdeckt werden, was zusätzliche rechtliche Arbeit, mögliche Wiederversiegelungsanforderungen oder unerwartete Steuerbelastungen nach sich zieht.

Eine frühzeitige Überprüfung ermöglicht es, das für jedes Vermögen geltende Recht zu klären und festzustellen, ob ausländische Genehmigungen, Wiederversiegelungen oder zusätzliche Nachlassverfahren erforderlich sind. Zudem können Erbschaftssteuerrisiken in mehreren Jurisdiktionen bewertet und fehlende Dokumentationen oder Eigentumsdiskrepanzen identifiziert werden, bevor sie strittig werden. Aus Risikomanagementsicht reduziert dies auch die Wahrscheinlichkeit von Anfechtungen nach der Erteilung des Erbscheins, Streitigkeiten unter Begünstigten oder Vorwürfen unvollständiger Offenlegung.

Steuerliche Aspekte bei Auslandserbschaften (US-Sicht)

Für US-Steuerzahler gibt es keine separate "Auslandserbschaftssteuer" nach US-Recht. Wenn Geld oder Eigentum von einer nicht-US-Person oder einem ausländischen Nachlass erhalten wird, ist die Erbschaft selbst kein Einkommen und erscheint nicht direkt in der US-Einkommensteuererklärung. Die US-Steuerpflicht entsteht jedoch, sobald das geerbte Vermögen Einkommen generiert oder verkauft wird.

• Einkommen nach der Erbschaft: Mieteinnahmen aus geerbten Immobilien, Dividenden aus ausländischen Aktien und Zinsen aus ausländischen Konten sind nach den normalen US-Einkommensteuerregeln steuerpflichtig.
• Beim Verkauf: Die spätere Veräußerung des Vermögens unterliegt den US-Kapitalertragsregeln, wobei oft eine "stepped-up basis" zum Todesdatum angewendet wird.

Es ist wichtig zu beachten, dass im Ausland möglicherweise eigene Erbschafts- oder Nachlasssteuern anfallen können. Ein Doppelbesteuerungsabkommen oder koordinierte Entlastungen können Überschneidungen reduzieren. Ab dem Steuerjahr 2026 ist zudem eine neue 1%ige Verbrauchssteuer auf ausgehende internationale Überweisungen zu beachten, die mit Bargeld, Zahlungsanweisungen oder physischen Instrumenten bezahlt werden.

Die Meldepflicht gegenüber dem IRS besteht, wenn die Gesamteinnahmen von einer ausländischen Person oder einem ausländischen Nachlass 100.000 US-Dollar übersteigen. In diesem Fall muss Formular 3520 eingereicht werden. Für 2026 beträgt der Freibetrag für Bundesnachlass- und Schenkungssteuern 15 Millionen US-Dollar. Der jährliche Schenkungssteuerfreibetrag stieg für 2025 auf 19.000 US-Dollar pro Empfänger. FATCA (Formular 8938) Schwellenwerte bleiben in Kraft; für US-Steuerzahler, die im Ausland leben, beträgt der Schwellenwert für Einzelpersonen 200.000 US-Dollar am Jahresende.

Vermögensplanung nach den "Drei Ls"

Um die Auswirkungen von Steueränderungen auf den Nachlass zu minimieren, ist es entscheidend, vorausschauend zu planen und die erforderliche Liquidität zu managen. Eine bewährte Methode ist die Betrachtung des Vermögens im Kontext der "Drei Ls": Liquidität, Lifestyle und Legacy. Diese drei "Eimer" können die Grundlage eines Vermögensplans für den kurz-, mittel- und langfristigen Horizont bilden.

• Liquidität: Hier geht es darum, ausreichend Bargeld oder leicht zugängliche Vermögenswerte für kurzfristige Lebenshaltungskosten wie Schul- oder Studiengebühren, Hypothekenzahlungen oder Urlaube zu haben. Dies umfasst auch Rückstellungen für Steuerrechnungen oder unerwartete Lebensereignisse, die ein finanzielles Sicherheitsnetz bieten.
• Lifestyle: Dieser Bereich betrifft die längerfristigen Bedürfnisse, mit dem Fokus auf den Schutz und das Wachstum des Vermögens. Es geht darum, den gewünschten Lebensstil zu definieren und aufrechtzuerhalten, unter Berücksichtigung der Inflation, die den Wert von Bargeld und anderen Vermögenswerten schmälern kann. Typischerweise umfasst der Lifestyle-Eimer ein Portfolio strategischer Anlagen mit dem Potenzial, inflationsbereinigte Renditen oder Einkommen über den mittleren bis langen Zeitraum zu erzielen.
• Legacy: Dieser Eimer konzentriert sich auf die langfristige Weitergabe von Vermögen an die nächste Generation oder an wohltätige Zwecke. Er beinhaltet die Planung, wie das Vermögen strukturiert und verteilt werden soll, um die gewünschten Ziele zu erreichen und gleichzeitig steuerliche Effizienz zu gewährleisten.

Katarina Polonska betont die Notwendigkeit eines offeneren Dialogs zwischen Eltern und Kindern über Erbschaften. Viele Eltern gehen davon aus, dass die Weitergabe einer Immobilie das ultimative Ziel ist, doch in einer globalisierten und teureren Welt sind die Bedürfnisse der Millennials anders. Ein offener Austausch darüber, welche Art von Erbschaft – sei es eine Immobilie, ein Barbetrag oder die Unterstützung beim Verkauf – am sinnvollsten ist, kann zukünftige Belastungen und Konflikte vermeiden.