Bessent klärt auf: Keine Zwangverkäufe für institutionelle Immobilieninvestoren

US-Finanzminister Scott Bessent hat kürzlich eine wichtige Klarstellung zur Immobilienpolitik abgegeben, die den Markt für institutionelle Investoren betrifft. Er betonte, dass ein von Präsident Donald Trump vorgeschlagenes Verbot für Wall-Street-Akteure, Einfamilienhäuser zu kaufen, keine Zwangverkäufe bestehender Bestände nach sich ziehen würde. Dieser Vorstoß soll die Erschwinglichkeit von Wohnraum für Amerikaner verbessern.

Bessents Klarstellung zur Immobilienpolitik

Scott Bessent erklärte am Donnerstag vor dem Economic Club of Minnesota, dass institutionelle Investoren ihre derzeitigen Einfamilienhäuser nicht verkaufen müssten. "Die Idee hier ist: Was geschehen ist, ist geschehen", sagte Bessent. "Wir werden hier keinen Zwangverkauf haben." Dies bedeutet, dass der Vorschlag, sollte er umgesetzt werden, voraussichtlich nur zukünftige Käufe betreffen würde.

Bessent wies darauf hin, dass große Institutionen, die Wohnungen kaufen und vermieten, diese abschreiben können, um ihre Gewinne zu verbergen und niedrigere Steuern zu zahlen. Er betonte, dass die Verwaltung die "genauen Konturen" des neuen Vorschlags noch nicht festgelegt habe, aber traditionelle "Mom-and-Pop"-Eigentümer und Familien, die an andere Familienmitglieder vermieten, weiterhin unterstützt werden sollen.

Trumps Vorschlag und die Beweggründe

Präsident Donald Trump hatte am Mittwoch auf Truth Social angekündigt, institutionellen Investoren den Kauf von Einfamilienhäusern zu verbieten. Sein Ziel ist es, Wohnraum für Amerikaner erschwinglicher zu machen. Trump schrieb, dass der Kauf und Besitz eines Eigenheims lange Zeit als Höhepunkt des "American Dream" galt, dieser Traum jedoch für zu viele Menschen, insbesondere jüngere Amerikaner, zunehmend unerreichbar sei.

Er kündigte an, "sofort Schritte einzuleiten", um große institutionelle Investoren wie Blackstone und JPMorgan Chase vom Kauf weiterer Einfamilienhäuser abzuhalten, und forderte den Kongress auf, dies gesetzlich zu verankern. Trump plant, weitere Details zu seinen Vorschlägen zur Wohnungs affordability in zwei Wochen auf dem Weltwirtschaftsforum in Davos, Schweiz, bekannt zu geben.

Reaktionen des Marktes und der Branche

Die Ankündigung Trumps führte zu sofortigen Reaktionen an den Finanzmärkten. Die Aktien des Vermögensverwalters Blackstone fielen am Mittwoch nach Trumps Post um 5,6 %. Blackstone, das ein Vermögen von 1 Billion US-Dollar verwaltet, besitzt eines der größten Mietwohnungsportfolios in den USA, darunter mehrere hunderttausend Einfamilienhäuser und Wohnungen. Auch andere Aktien verzeichneten Rückgänge, erholten sich jedoch teilweise wieder; Blackstone schloss am Donnerstag 1,1 % höher.

Kritiker argumentieren, dass Firmen wie Blackstone Druck auf den Wohnungsmarkt ausüben, die Verfügbarkeit von Häusern reduzieren und die Preise in die Höhe treiben. Prominente Stimmen wie Tucker Carlson, J.D. Vance und Elizabeth Warren haben sich kritisch geäußert, wobei Warren die Praxis als "Zerstörung des Traums vom Eigenheim" bezeichnete. Institutionelle Akteure hingegen behaupten, dass der Mangel an Wohnraum – und nicht der Großunternehmenseigentum – die Preise in die Höhe treibt.

Hintergrund und Ausmaß des Problems

Die Praxis großer Firmen, Einfamilienhäuser aufzukaufen, begann laut Bessent während der Finanzkrise 2008. Damals waren Private-Equity-Unternehmen unter den wenigen Parteien, die über die finanziellen Mittel verfügten, diese Häuser zu erwerben. "Sie haben den Bestand an Einfamilienhäusern aufgesaugt", so Bessent.

Das US Government Accountability Office (GAO) stellte fest, dass im Jahr 2022 die fünf größten institutionellen Investoren fast 2 % der Einfamilien-Mietwohnungen besaßen. Eine andere Schätzung für 2023 besagt, dass große Investoren mit 100 oder mehr Häusern nur 3 % des gesamten Wohnungsbestands besaßen. Städte wie Atlanta und Las Vegas sind Beispiele, wo Private Equity einen überproportionalen Einfluss auf den Wohnungsmarkt hat.

Kritik und Gegenargumente

Die Debatte um die Rolle institutioneller Investoren im Immobilienmarkt ist vielschichtig. Sean Dobson, Chairman und CEO von Amherst, einem großen Investmentunternehmen, erklärte, seine Firma sei entscheidend für die Bewältigung der Wohnungsnot, indem sie über 200.000 Bewohner versorge, von denen fast 85 % die von ihnen bewohnten Häuser heute nicht kaufen könnten.

Dobson betonte: "Die Schuld für die Unerschwinglichkeit von Wohnraum institutionellem Eigentum zuzuschieben, ist ungenau und missversteht sowohl das Problem als auch die Lösung." Er argumentiert, dass die amerikanische Wohnungsbaukrise aus jahrelangem Politikversagen resultiere. Die National Association of Realtors (NAR) begrüßt Trumps Bemühungen zur Wohnungs affordability und hat eine Politik eingeführt, die große institutionelle Eigentümer von Einfamilienmietobjekten dazu anregen soll, Häuser wieder an Eigennutzer zu überführen.

Ausblick und offene Fragen

Während Trumps Vorschlag auf breite politische Unterstützung stößt, sind die genauen Auswirkungen und die Umsetzbarkeit noch unklar. Bessent hat bereits angedeutet, dass die "genauen Konturen" des Vorschlags noch nicht feststehen. Es bleibt abzuwarten, welche konkreten Maßnahmen Trump in Davos präsentieren wird und wie diese den Immobilienmarkt langfristig beeinflussen könnten.

Einige Experten wie Eric Seymour, Professor an der Rutgers University, der Private Equity im Wohnungsmarkt untersucht, weisen darauf hin, dass die größten Akteure wie Invitation Homes und Blackstone nach der Zwangsvollstreckungskrise skalierten, als sie große Mengen an Häusern zu niedrigen Kosten kaufen konnten. Dieses "Fenster" sei geschlossen. In den letzten Jahren kaufen diese Unternehmen zwar immer noch Häuser, aber hauptsächlich durch Übernahmen kleinerer Firmen oder Investitionen in "Build-to-Rent"-Wohnungen, die per Definition den Eigenheimbesitz nicht direkt beeinflussen.