Blackstone, Apollo & Co. setzen auf KI-Rechenzentren: Boom und Mietrisiken

Private-Equity-Firmen wie Blackstone, Apollo und Blue Owl investieren massiv in Rechenzentren, angetrieben durch den globalen KI-Boom. Während die Branche von einer beispiellosen Nachfrage profitiert, wächst gleichzeitig die Sorge vor den Risiken langfristiger Mietverlängerungen in 15 bis 20 Jahren. Diese Spannung zwischen enormen Chancen und potenziellen Unsicherheiten prägt die aktuelle Anlagestrategie der größten Finanzinvestoren.

Der KI-Boom treibt die Nachfrage nach Rechenzentren an

Die größten privaten Investoren zeigen sich äußerst optimistisch hinsichtlich ihrer Rechenzentrums-Investitionen. Jon Gray, Präsident von Blackstone, bezeichnete diese als den größten Geldgeber seines Unternehmens. Michael Arougheti, CEO von Ares, berichtete von einer beschleunigten Entwicklung internationaler Rechenzentrums-Investitionen, die die Umsatzprognosen übertreffen. Auch Doug Ostrover, Co-CEO von Blue Owl, äußerte sich "unglaublich optimistisch" über die eigenen Engagements in diesem Sektor.

Diese positive Einschätzung basiert auf der Überzeugung, dass die Bereitstellung von Superintelligenz in großem Maßstab und zu geringen Kosten transformativ wirken wird. Gray formulierte es so: "Wenn Sie unsere Weltsicht teilen, dass die Bereitstellung von Superintelligenz in großem Maßstab zu sehr geringen Kosten transformativ sein wird, versuchen Sie herauszufinden – wie kann ich darin investieren und das geringste Risiko eingehen?"

Engpässe und natürliche Grenzen

Trotz der rasant steigenden Nachfrage nach Rechenzentrums-Kapazitäten, auch "Compute" genannt, gibt es erhebliche Engpässe. Marc Rowan, CEO von Apollo, berichtet, dass die größten Nutzer von "Compute" weltweit mehr Kapazität benötigen, diese aber "in absehbarer Zeit nicht bekommen werden". Er verweist auf natürliche, energetische, regulatorische und baurechtliche Grenzen.

Doug Ostrover von Blue Owl hat nach eigener Aussage "noch nie einen Markt" mit einem derartigen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage erlebt. Er beobachtet eine "sich beschleunigende Nachfrage", sieht aber "das Angebot nicht steigen".

Das Damoklesschwert der Mietverlängerung

Hinter der Euphorie über den Rechenzentrums-Boom verbirgt sich eine zentrale Sorge der Investoren: die Unsicherheit über die Verlängerung von Mietverträgen in 15 bis 20 Jahren. Marc Rowan von Apollo ist bereit, das Risiko der Erstvermietung ("lease-up risk") einzugehen, nicht aber das Risiko der Mietvertragsverlängerung ("renewal risk").

Rowan weist auf die extrem divergierenden Prognosen großer Beratungsfirmen zum Energieverbrauch im Jahr 2030 hin, die er mit "einem Kind, das Dartpfeile wirft" vergleicht. Er merkt an, dass die Experten "keine Ahnung vom Energieverbrauch, geschweige denn vom Chipverbrauch, Compute oder den Auswirkungen der Quantencomputer" hätten. Aus seiner Sicht als Kreditinvestor möchte er dieses Verlängerungsrisiko nicht tragen. Rowan prognostiziert, dass "sowohl große Vermögen gemacht als auch verloren werden in den Eigenkapitalbeteiligungen an Rechenzentren."

Strategien zur Risikominimierung

Um das Risiko der Mietverlängerung zu mindern, verfolgen die Investoren unterschiedliche Strategien:

• Blackstone konzentriert sich auf "langfristige Mietverträge für Rechenzentren, bei denen man keinen Spatenstich macht, bevor man einen Mietvertrag über 15 Jahre oder länger mit einem sehr großen Unternehmen mit hoher Marktkapitalisierung hat."
• Blue Owl nutzt sein Triple-Net-Lease-Geschäft, ein Branchenbegriff für gewerbliche Mietverträge, bei denen Steuern, Versicherungen und Wartungskosten vom Mieter getragen werden. Traditionell wurden solche Verträge mit soliden Unternehmen wie Walgreens oder Cracker Barrel abgeschlossen, mit jährlichen Erhöhungen von 3% über 15 bis 20 Jahre und Renditen von über 20%. Heute kann Blue Owl dieselben Konditionen mit A- oder AA-Kredit-Mietern wie Microsoft, Meta, Google und Apple vereinbaren. Doug Ostrover betont, dass selbst wenn die Einrichtungen am Ende ihrer Lebensdauer keinen Wert mehr hätten, immer noch eine Rendite im zweistelligen Bereich erzielt werden könnte. Ein Sprecher von Blue Owl äußerte zudem die Erwartung, dass am Ende eines Mietvertrags ein "bedeutender Restwert" vorhanden sein wird.

Unabhängig von den spezifischen Risiken sind sich die Investoren einig, dass der Energieverbrauch in den kommenden Jahren erheblich steigen wird. Jon Gray von Blackstone kann sich "kein Szenario vorstellen, in dem wir in fünf Jahren nicht deutlich mehr Strom verbrauchen." Dies unterstreicht die fundamentale Bedeutung von Rechenzentren für die digitale Zukunft und die KI-Revolution.