Bruchteilseigentum: Neue Wege zum Eigenheim in komplexen Märkten

Der Traum vom Eigenheim bleibt für viele unerreichbar, da hohe Immobilienpreise und steigende Anzahlungen den Zugang erschweren. Innovative Start-ups bieten nun neue Wege zum Immobilienbesitz an, indem sie Modelle wie Bruchteilseigentum oder alternative Finanzierungsformen etablieren. Diese Ansätze sollen den Einstieg erleichtern und den Vermögensaufbau fördern, bergen jedoch auch Komplexitäten und potenzielle Risiken.

Der hohe Preis des Bodens und die Hürde der Anzahlung

Beim Kauf eines Hauses fließt ein Großteil des Geldes oft in das Grundstück, nicht in die Bausubstanz selbst. Im Großraum Los Angeles beispielsweise macht der Bodenanteil häufig über 60 % des Gesamtwertes eines Einfamilienhauses aus. Ein teures Grundstück kann den Erwerb eines Eigenheims selbst für sparsame Haushalte unerschwinglich machen. Die San Franciscoer Start-up Jubilee Homes schlägt hier eine unkonventionelle Alternative vor: Was wäre, wenn man das Haus ohne das Land kaufen könnte?

Solche "Leaseholds" sind in Ländern wie Großbritannien und Singapur verbreitet, wo Bewohner ein Haus zu einem niedrigeren Preis kaufen und das darunterliegende Land von der Regierung oder einem Unternehmen mieten können. In den USA nutzen einige gemeinnützige Organisationen Leaseholds, um Preissteigerungen zu verhindern, doch die Praxis ist dort noch eine Nische. Die Einstiegshürde für den traditionellen Immobilienkauf ist steil: Im dritten Quartal des letzten Jahres betrug die typische Anzahlung 30.400 US-Dollar. Für einen Haushalt mit mittlerem Einkommen würde es sieben Jahre dauern, dieses Geld anzusparen – doppelt so lange wie vor der Pandemie.

Bruchteilseigentum: Ein hybrider Weg zum Eigenheim

Jubilee Homes ist Teil einer wachsenden Zahl von Start-ups, die unter dem Oberbegriff "Bruchteilseigentum" (Fractional Ownership) neue Sprossen auf der Immobilienleiter schaffen wollen. Diese Unternehmen kooperieren mit Käufern, indem sie einen Anteil an der Immobilie übernehmen und so den Zugang zum Eigenheim erleichtern. Marlene Koch, Ökonomin an der Universität Maastricht, die sich mit Wohnungsfinanzierung beschäftigt, erklärt, dass das allgemeine Konzept eines hybriden Produkts – teils Miete, teils Eigentum – in anderen Ländern wie dem Vereinigten Königreich ("shared ownership") oder Norwegen ("deleie bolig") bereits existiert.

Der Bewohner besitzt dabei einen Teil des Hauses und zahlt monatliche Miete für den Rest an einen separaten Investor. Der Anteil des Bewohners kann im Laufe der Zeit wachsen, und es besteht oft die Option, den Investor später auszukaufen. Dieses Modell unterscheidet sich von "Mietkauf"-Unternehmen, da Bruchteilseigentümer vom ersten Tag an einen Anteil an der Immobilie besitzen. Bruchteilseigentum spricht oft junge, finanziell eingeschränkte Personen an, die sonst weitere Jahre mieten müssten. Ein weiterer Vorteil könnte die Reduzierung des "Konzentrationsrisikos im Portfolio" sein, da Käufer mit einer geringeren Anzahlung oder niedrigeren monatlichen Raten auch andere Vermögenswerte wie Aktien oder Anleihen berücksichtigen können, so Koch.

Verschiedene Modelle des Bruchteilseigentums

Die genauen Details des Bruchteilseigentums variieren stark zwischen den Anbietern:

• Jubilee Homes (Leasehold-Modell): Wenn ein Käufer ein Haus findet, aber die Anzahlung nicht leisten kann oder niedrigere monatliche Kosten wünscht, unterbreiten Käufer und Jubilee ein gemeinsames Angebot. Jubilee kauft das Land bar, der Käufer finanziert die Struktur mit einer separaten Hypothek. Jubilee bietet dann einen 99-jährigen Pachtvertrag für das Land an, für den monatliche Miete zusätzlich zur Hypothek gezahlt wird. Die Gesamtkosten sollen vergleichbar oder niedriger sein als bei einem traditionellen Kauf, und die erforderliche Anzahlung sinkt drastisch. Der Käufer kann das Land jederzeit von Jubilee erwerben. Beim späteren Verkauf erhält Jubilee einen Anteil am Verkaufserlös, der dem ursprünglichen Landanteil entspricht. Brian Elbogen, CEO von Jubilee Homes, sieht Leaseholds als Brücke zwischen Miete und traditionellem Eigenheim. Jackie Thompson, ein 28-jähriger Arbeiter, nutzt dieses Modell, um in seiner Heimatstadt Tehachapi, Kalifornien, ein Haus für 300.000 US-Dollar zu erwerben, wobei das Land 54 % des Preises ausmacht. Er sieht dies als seinen "Fuß in der Tür".

• Ownify (Equity-Building-Modell): Kunden können mit einem geringen Anteil an einem Haus ihrer Wahl beginnen und im Laufe der Zeit mehr Eigenkapital aufbauen. Bei Ownify, einem weiteren Start-up aus San Francisco, können Kunden nur 2 % des Kaufpreises als Anzahlung leisten, den Rest deckt Ownify bar ab. Der Bewohner zahlt dann eine feste monatliche Rate an Ownify, wovon ein Teil zum Erwerb weiterer Anteile ("bricks") an der Immobilie verwendet wird. Über fünf Jahre hinweg soll der Kunde einen Anteil von etwa 10 % erreichen. Danach kann er sich auszahlen lassen, den Vertrag verlängern oder das Eigenkapital nutzen, um die Hypothek zu übernehmen und die Immobilie vollständig zu besitzen. Zac Baker, ein Ownify-Kunde, zahlte 6.100 US-Dollar für einen 2 %-Anteil an einem 355.000 US-Dollar teuren Haus und schätzt die festen monatlichen Zahlungen und die Übernahme größerer Reparaturen durch Ownify.

Weitere innovative Finanzierungsansätze

Neben dem direkten Bruchteilseigentum entwickeln sich auch andere Modelle, die den Zugang zum Immobilienmarkt erleichtern oder Anlegern neue Möglichkeiten bieten:

• Acre Homes (Wertsteigerungsbeteiligung): Dieses Start-up fällt nicht direkt unter Bruchteilseigentum, da Kunden keine Miteigentümer sind. Kunden zahlen 5 % des anfänglichen Hauswertes an Acre Homes, was ihnen niedrigere monatliche Zahlungen als bei einer typischen Hypothek sowie die Hälfte der zukünftigen Wertsteigerung der Immobilie über einen Fünfjahreszeitraum sichert. Acre deckt auch Transaktionskosten ab. Mike Schneider, Mitbegründer und CEO von Acre Homes, betont, dass dies eine Win-Win-Situation schafft, da Investoren eine höhere Rendite erzielen und Kunden das Haus pflegen.

• **Token-Backed Mortgages (Better & Coinbase):** Better Home & Finance und Coinbase haben eine Partnerschaft angekündigt, die es Millionen von Amerikanern ermöglichen soll, Bitcoin (BTC) oder USDC als Sicherheit für ihre Anzahlung zu hinterlegen. Dies ermöglicht den Erhalt einer konformen Hypothek, ohne die digitalen Vermögenswerte liquidieren oder potenziell ein steuerpflichtiges Ereignis auslösen zu müssen. Vishal Garg, CEO von Better, sieht dies als einen Schritt zur Demokratisierung des Eigenheims für die 52 Millionen Amerikaner, die digitale Vermögenswerte besitzen. Max Branzburg von Coinbase betont, dass dies ein wichtiger Schritt ist, um jüngeren Generationen den Zugang zum Eigenheim zu ermöglichen.

• Delaware Statutory Trusts (DSTs) für Investoren (PREP Exchange): PREP Exchange, ein Tochterunternehmen der PREP Property Group, hat sein erstes fraktioniertes Delaware Statutory Trust (DST)-Investment, PREP Essential Net Lease I DST, vorgestellt. Dies ist ein schuldenfreies Angebot für institutionelle Immobilien, das Bruchteilseigentum für Anleger im Rahmen eines 1031-Tausches ermöglicht. Das DST erwarb ein Shaw's Supermarket-Grundstück in Berlin, Vermont, das seit 1997 an Shaw's Supermarkets, Inc. vermietet ist. Sara Brennan, COO von PREP, bezeichnet die Immobilie als exzellenten Kandidaten für das erste 1031-qualifizierte Angebot von PREP Exchange.

Skepsis und die Komplexität des Kleingedruckten

Trotz der vielversprechenden Ansätze gibt es auch kritische Stimmen. "Wenn es zu gut klingt, um wahr zu sein, ist es das meistens auch", warnt Sharon Cornelissen, Direktorin für Wohnungsbau bei der Consumer Federation of America. Sie befürchtet, dass Verbraucher die genauen finanziellen Kompromisse nicht vollständig verstehen oder die Last der laufenden Kosten (Wartung, Versicherung, Grundsteuern) tragen, während Investoren den Großteil des Gewinns einstreichen. Cornelissen behält auch die Gebühren genau im Auge, da einige Unternehmen Bearbeitungs- oder jährliche Wartungsgebühren erheben. Bei Jubilee-Kunden steigen beispielsweise die Landmieten jährlich um 3 %, und sie sind für Grundsteuern, Versicherungen und Nebenkosten verantwortlich.

Die Vielfalt der Angebote kann es für Verbraucher schwierig machen, die Deals zu bewerten. Selbst Marlene Koch von der Universität Maastricht, die jahrelang an diesem Thema gearbeitet hat, gesteht: "Ich habe Jahre daran gearbeitet, und immer noch ist mir nicht alles klar." Frank Rohde, Gründer und CEO von Ownify, räumt ein, dass "die Mathematik des Eigenheims schwierig und verwirrend ist." Er betont, dass Ownify maximale Transparenz, Tools und Bildung anbietet, um Kunden zur Selbstbildung zu ermutigen.

Fazit: Eine neue Ära des Eigenheims?

Die Immobilienbranche ist ein stark reguliertes System, und es ist schwierig, jahrzehntealte Gewohnheiten zu durchbrechen. Dennoch sind die Führungskräfte der neuen Start-ups überzeugt, dass ihre Produkte eine seltene Win-Win-Situation bieten: Gewinne für Investoren und einen Weg zum Eigenheim für Millionen von Mietern. Brian Elbogen von Jubilee Homes betont, dass es entscheidend ist, dass genügend Aufklärung und Verständnis vorhanden ist, um die Kompromisse zu erkennen.

Angesichts der anhaltend hohen Immobilienpreise werden viele Käufer unweigerlich alternative Wege suchen. Die neuen Modelle des Bruchteilseigentums und innovative Finanzierungsansätze könnten eine wichtige Rolle dabei spielen, den Traum vom Eigenheim für eine breitere Bevölkerungsschicht zugänglicher zu machen. Doch wie bei jeder Finanzinnovation ist es unerlässlich, das Kleingedruckte genau zu prüfen und die potenziellen Risiken und Vorteile sorgfältig abzuwägen.