Die "Neubau-Eigentümer-Strafe": Warum der Eigenheimerwerb so teuer ist

Der Traum vom Eigenheim wird für viele Erstkäufer zunehmend zu einer finanziellen Belastung. Eine aktuelle Analyse von Volkszählungsdaten durch die Economic Innovation Group (EIG) zeigt, dass neue Eigentümer einen erheblich größeren Anteil ihres Einkommens für Wohnkosten aufwenden als diejenigen, die ihr Haus bereits vor Jahren erworben haben. Diese "Neubau-Eigentümer-Strafe" ist ein klares Indiz für die drastische Verschiebung im Immobilienmarkt der letzten Jahre.

Die "Neubau-Eigentümer-Strafe": Eine wachsende Belastung

Aaron Solomon, ein 37-jähriger Vertriebsmitarbeiter, und seine Frau erlebten diese Entwicklung am eigenen Leib. Nachdem sie 2022 die damals als exorbitant empfundenen Preise für ein Eigenheim in Brooklyn belächelt hatten, suchten sie 2024 erneut. Trotz gestiegener Hypothekenzinsen blieben die Preise in ihrer Region hoch, da es an verfügbaren Häusern mangelte. Nach über einem Jahr Suche erwarben sie im Januar ein Haus in Morristown, New Jersey, für 1 Million US-Dollar. Ihre monatlichen Zahlungen belaufen sich nun auf 6.000 US-Dollar, verglichen mit 4.000 US-Dollar Miete zuvor. Solomon fasst seine Überraschung zusammen: "Ich denke immer noch: 'Heiliger Bimbam, wie haben wir ein Haus für eine Million Dollar gekauft?'"

Solomons Erfahrung ist kein Einzelfall. Die EIG-Analyse ergab, dass im Jahr 2024, dem jüngsten verfügbaren Datenstand, die Wohnkosten 26 % des Budgets von Personen ausmachten, die in den letzten 12 Monaten ein Haus gekauft hatten. Im Vergleich dazu waren es nur 20 % für langjährige Eigentümer. Dieser Unterschied von sechs Prozentpunkten ist der größte seit mindestens 1990. Jess Remington, Forschungsanalystin bei EIG, betont, dass diese Differenz "praktisch gesehen, viel Geld ausmacht", über 5.000 US-Dollar pro Jahr beim mittleren Haushaltseinkommen.

Historisch gesehen haben neue Eigentümer fast immer einen höheren Anteil ihres Einkommens für Wohnraum ausgegeben. Der Unterschied lag in den letzten drei Jahrzehnten meist zwischen zwei und vier Prozentpunkten. Eine Ausnahme bildete die Zeit nach der Großen Rezession, als Käufer Häuser zu stark reduzierten Preisen erwerben konnten.

Steigende Kosten: Preise, Zinsen und Nebenkosten

Mehrere Faktoren haben die Lage für Erstkäufer in den letzten Jahren verschärft. Die Immobilienpreise sind landesweit hoch geblieben; der Medianverkaufspreis ist laut Census-Daten seit 2019 um rund 24 % gestiegen. Während die Preise in einigen ehemals überhitzten Märkten wie Austin oder Phoenix, wo viele neue Häuser gebaut wurden, von ihren Höchstständen zurückgegangen sind, sind in anderen Regionen wie dem Mittleren Westen und Nordosten extrem hohe Zahlen zur neuen Normalität geworden.

Ein weiterer entscheidender Faktor sind die Hypothekenzinsen. Die Zinserhöhungen der Federal Reserve zur Inflationsbekämpfung haben alle Arten von Krediten, einschließlich Hypotheken, erheblich verteuert. Zwischen 2021 und 2024 stieg der typische Hypothekenzins für Erstkäufer von 3 % auf 6,6 %, wie das Urban Institute feststellte. Obwohl die Zinsen im letzten Jahr leicht gesunken waren, führte ein jüngster Anstieg aufgrund des Konflikts im Iran dazu, dass der typische Zinssatz für einen Kredit wieder bei etwa 6,4 % liegt (Freddie Mac). Ein Käufer, der heute ein 400.000-Dollar-Haus mit 20 % Anzahlung finanziert, würde monatlich etwa 650 US-Dollar mehr zahlen als jemand, der dasselbe Haus im Jahr 2021 erworben hat.

Zusätzlich zu den Kaufpreisen und Zinsen belasten auch steigende Nebenkosten wie Versicherungen und Steuern die Budgets. In einigen Bundesstaaten, wie Maryland, sehen sich Hausbesitzer mit durchschnittlichen Bewertungserhöhungen von 13 % konfrontiert, die über drei Jahre gestaffelt sind. Jess Remington betont: "Es gibt eine Krise der Erschwinglichkeit von Wohnraum – das verstehen viele Leute. Aber sie trifft wirklich nicht alle gleichermaßen."

Der Kampf um das Eigenkapital

Die Hürde der Anzahlung ist für viele Erstkäufer besonders hoch. Inflationsbereinigt stieg die durchschnittliche Anzahlung von 2019 bis 2024 um 30 %, während das durchschnittliche Haushaltseinkommen um weniger als 1 % wuchs (EIG-Analyse). Die National Association of Realtors (NAR) berichtete, dass der Anteil der Erstkäufer im Jahr 2025 auf 21 % gesunken ist, verglichen mit etwa 40 % vor der Großen Rezession.

Obwohl Erstkäufer typischerweise eine Anzahlung von 6 % bis 10 % leisten, empfehlen Finanzplaner wie Isabel Barrow von Edelman Financial Engines 20 %. Für ein Haus mit einem Medianpreis von 450.000 US-Dollar wären das 90.000 US-Dollar. Junge Menschen, die nach dem Studium Miete, Autokredite und Studentendarlehen zahlen, haben Schwierigkeiten, solche Summen anzusparen. Kreditkartenschulden, die 47 % der Amerikaner belasten, erschweren das Sparen zusätzlich; 13 % geben an, dass Schulden den Hauskauf verzögert oder verhindert haben. Eine Unterstützung kann von Familie und Freunden kommen: Laut NAR erhielten 22 % der Erstkäufer Geschenke oder Darlehen.

Demografischer Wandel und verzögerter Einstieg

Die Herausforderungen im Immobilienmarkt spiegeln sich auch im Alter der Käufer wider. Laut NAR ist das Alter der Erstkäufer seit 2010, als es typischerweise 30 Jahre betrug, auf ein Rekordhoch von 40 Jahren gestiegen. Redfin-Forscher ermittelten ein Durchschnittsalter von 35 Jahren für den ersten Hauskauf. Steve Combs, Gebietsleiter bei Cornerstone Home Lending, erklärt: "Das steigende Alter der Käufer spiegelt wirklich die Erschwinglichkeit und das Timing wider." Höhere Immobilienpreise und Zinsen haben dazu geführt, dass viele Käufer später in den Markt eintreten als früher.

Der Anteil der Hauskäufer, die mehr als 120 % des Medianeinkommens in ihrer Region verdienen, stieg von 2019 bis 2024 um drei Prozentpunkte, während der Anteil derjenigen, die weniger als 80 % des Medianeinkommens verdienen, um fast vier Prozentpunkte sank (Urban Institute). Dies, so Jung Hyun Choi, Wohnungsforscherin am Urban Institute, "verursacht eine größere Kluft zwischen denen, die Wohneigentum erwerben können, und denen, die Mieter bleiben."

Regionale Unterschiede und Chancen

Die Kluft bei der Erschwinglichkeit zwischen neuen und langjährigen Eigentümern hat sich landesweit vergrößert, ist aber regional unterschiedlich ausgeprägt. Der Nordosten und der Westen, lange als Epizentren der Wohnungsversorgungskrise bekannt, stechen erneut hervor. In Rhode Island beträgt der Unterschied satte 10 Prozentpunkte, der zweitgrößte nach Hawaii. Ein Bericht von HousingWorks RI aus dem letzten Jahr zeigte, dass ein Haushalt in Rhode Island rund 130.000 US-Dollar jährlich verdienen müsste, um ein typisches Haus erschwinglich zu kaufen – über 40.000 US-Dollar mehr als das mittlere Haushaltseinkommen des Staates. Melina Lodge, Geschäftsführerin des Housing Network of Rhode Island, kommentiert: "Es gibt nur so viel zu kürzen in einem Leben, das sehr teuer ist."

Trotz der allgemeinen Schwierigkeiten gibt es auch Märkte mit besseren Chancen. Rochester, NY, gilt als Top-Stadt für Erstkäufer im Jahr 2026, dank budgetfreundlicher Immobilienpreise, angemessener Bestandsmengen, eines starken Arbeitsmarktes und niedrigerer Lebenshaltungskosten. Auch Städte im Mittleren Westen und Sekundärmärkte bieten stabile Preise und geringere Kosten.

Strategien für Erstkäufer im aktuellen Markt

Im aktuellen Immobilienmarkt sind Flexibilität und realistische Erwartungen entscheidend. Steph Mahon, Maklerin in New Jersey, beobachtet, dass Käufer heute eher bereit sind, Kompromisse einzugehen, indem sie in einem niedrigeren Preissegment suchen oder weiter entfernte Gebiete in Betracht ziehen, anstatt die Suche ganz aufzugeben. "Ich sehe viel mehr Kompromisse als Überdehnung", sagt Mahon.

Collin Whelan, ein Makler in Philadelphia, rät seinen Kunden, Renovierungsobjekte ("fixer-uppers") als Alternative zum harten Wettbewerb in Betracht zu ziehen. Er schlägt vor, bei einem maximalen Budget von 500.000 US-Dollar Häuser im Bereich von 250.000 bis 350.000 US-Dollar zu suchen und den Rest für Renovierungen zu nutzen. Whelan stellt fest: "Ich denke einfach, die Käufer werden realistischer, was sie sich leisten können und was nicht." Der Frühjahrsmarkt 2026 bietet laut Hannah Jones von Realtor.com ein "Goldlöckchen-Fenster", in dem sowohl Käufer als auch Verkäufer profitieren können, da mehr Angebote auf den Markt kommen und das Preiswachstum stabiler ist, bevor der Wettbewerb im Sommer seinen Höhepunkt erreicht.

Lösungsansätze für eine nachhaltigere Zukunft

Eine Senkung der Hypothekenzinsen würde zwar bestehenden Eigentümern beim Refinanzieren helfen, aber Jess Remington zufolge wahrscheinlich wenig für Erstkäufer bewirken, da günstigere Kredite die Nachfrage ankurbeln und die Preise weiter in die Höhe treiben würden. Auch vorgeschlagene Senkungen der Grundsteuern würden eher älteren Eigentümern zugutekommen. Die primäre Lösung für die "Neubau-Eigentümer-Strafe" sieht Remington im Bau von mehr Wohnraum an den Orten, wo Menschen leben möchten.

Remington zeigt sich ermutigt durch eine landesweite Welle von Reformen zur Förderung des Wohnungsbaus, einschließlich vereinfachter Genehmigungsverfahren und Anpassungen der Bebauungsvorschriften. Auch Melina Lodge ist hoffnungsvoll, weist jedoch darauf hin, dass die Auswirkungen solcher politischen Änderungen Zeit brauchen, um sich zu materialisieren. Ein erhöhtes Angebot könnte die Preise dämpfen und zu bescheideneren Wertsteigerungen führen, aber es würde den Eigentümern in Zukunft mehr Optionen beim Umzug bieten. Melina Lodge reflektiert ihre eigene Erfahrung: Ihr 2018 für 270.000 US-Dollar gekauftes Haus in Rhode Island hat seinen Wert in acht Jahren verdoppelt – eine Möglichkeit, die für heutige Käufer bei den aktuellen Preisen verschwindend gering ist. "Ich glaube nicht, dass dieselbe Gelegenheit in naher Zukunft bestehen wird", sagt Lodge.