Family Offices: Opportunistische Immobilienwetten in unsicheren Zeiten

Family Offices, die privaten Investmentfirmen der Ultrareichen, nutzen die aktuelle Stagnation am Immobilienmarkt für strategische und langfristige Investitionen. Während viele andere Investoren aufgrund anhaltend hoher Zinsen und geopolitischer Konflikte abwarten, tätigen Family Offices opportunistische Käufe und setzen auf eine breitere Diversifikation ihrer Portfolios.

Opportunistische Käufe in einem unsicheren Markt

Die Fähigkeit, langfristig zu investieren, ermöglicht es Family Offices, von niedrigen Bewertungen zu profitieren. Travis King, CEO von Realm, einem Zusammenschluss von rund 100 Familien, berichtete, dass in den letzten sechs Monaten etwa 100 Millionen US-Dollar in Immobilien in Nordkalifornien investiert wurden. Ein Bürogebäude in San Francisco wurde beispielsweise zu etwa 21 % des letzten Handelspreises oder der heutigen Baukosten erworben.

King betonte die Überzeugung in die zukünftige Stärke des Technologiesektors als Haupttreiber der US-Wirtschaft. Er merkte an, dass es zwar eine schwierige Zeit zum Leben sei, aber eine interessante Zeit für Investoren, da dies die besten Preise ermögliche. Matthew Cohen, Partner bei Declaration Partners, dem Investmentunternehmen des Family Office von Carlyle-Milliardär David Rubenstein, unterstrich ebenfalls den Vorteil des langen Anlagehorizonts.

Langfristige Perspektive als Wettbewerbsvorteil

Declaration Partners schloss im Oktober seinen zweiten Immobilienfonds mit rund 303 Millionen US-Dollar ab. Das Unternehmen tätigte mehrere Deals, darunter einen Master-Lease über 50,1 Millionen US-Dollar für drei Ladenlokale in SoHo, New York City. Obwohl die aktuellen Mieten unter dem Marktniveau liegen, erstreckt sich der Mietvertrag über 25 Jahre mit einer Verlängerungsoption bis 2091.

Cohen erklärte, dass viele institutionelle Fonds solche Gelegenheiten ablehnen würden, wenn ein Businessplan nicht innerhalb von ein bis drei Jahren umsetzbar ist. Family Offices hingegen sind bereit, längerfristig zu halten und auf das Auslaufen von Mietverträgen zu warten. Diese Geduld und Flexibilität sind entscheidend, um Strukturen zu schaffen, die für alle Parteien vorteilhaft sind.

Steigende Allokationen und breitere Diversifikation

Family Offices beschleunigen ihr Investmenttempo und verteilen ihr Kapital zunehmend über eine breitere Mischung von Sektoren und Regionen. Laut dem FINTRX 2025 Family Office Industry Report gab es einen signifikanten Anstieg sowohl bei den Transaktionen als auch bei der geografischen Diversifikation. FINTRX verzeichnete im vergangenen Jahr 442 neue Family Offices, was einem Wachstum von über 10 % entspricht.

Dennis Caulfield, Chief Product & Data Officer bei FINTRX, hob hervor, dass mit steigenden Transaktionszahlen die Sektorkonzentration abnahm. Dies signalisiert eine bewusstere Diversifikationsstrategie. Die durchschnittliche Allokation von Family Offices in alternative Anlagen liegt mittlerweile zwischen 45 % und 55 % des Portfolios, gegenüber etwa 30 % vor einem Jahrzehnt.

Immobiliensektoren im Fokus der Family Offices

Direktinvestitionen bleiben ein Hauptfokus, wobei das Interesse an Private Equity und Venture Capital steigt, während traditionelle öffentliche Marktansätze wie Long-only-Aktien zurückgehen. Technologie führt weiterhin die Sektorallokationen für Direktgeschäfte an, doch die Investitionsaktivität hat sich zunehmend auf Gesundheitswesen, Industrie und Finanzdienstleistungen ausgeweitet.

Im Immobiliensektor dominierte 2025 der Mehrfamilienhausbau mit über der Hälfte der erfassten Transaktionen. Einzelhandel rangierte als zweitgrößte Immobilienkategorie, während Büroinvestitionen ihren Anteil im Vergleich zum Vorjahr erhöhten. Family Offices bevorzugen zudem Logistik- und Industrieimmobilien, Rechenzentren sowie Mehrfamilienhäuser in Märkten mit Angebotsknappheit.

Regionale Schwerpunkte und Governance-Anforderungen

Regional gesehen verringert sich der Vorsprung Nordamerikas bei den neu hinzugekommenen Family Offices von etwa 68 % im Jahr 2024 auf 49 % im Jahr 2025. Europa stieg auf 27 % und Asien auf 13 %. Dieser Wandel spiegelt eine bewusste geografische Neuausrichtung und erweiterte Forschungsabdeckung in bisher unterrepräsentierten Märkten wider.

Städte wie Miami haben sich als attraktive Ziele etabliert und gelten als zweitattraktivster Markt für institutionelle Immobilieninvestitionen in den USA. Dies wird durch strukturelles Bevölkerungswachstum und eine robuste Infrastruktur angetrieben. Für Family Offices, die in Miami investieren möchten, gibt es ein strategisches Vorgehen:

• Überprüfung der Glaubwürdigkeit des Betreibers (Referenzen, SEC/IRS-Konformität, Inhouse-Ausführung).
• Definition der Kapitalstruktur und LP/GP-Ausrichtung mit disziplinierter Verschuldung.
• Auswahl von Teilmärkten mit institutioneller Liquidität (z.B. Brickell/Edgewater für Class-A-Mehrfamilienhäuser, Airport West/Doral für Industrieimmobilien).
• Festlegung von 90- bis 180-tägigen Ausführungszyklen für Value-Add- oder Kurzzyklus-Opportunitäten.
• Durchsetzung von Governance-Regeln: vierteljährliche Berichterstattung, Audits und AML/KYC-Konformität.

Miami belohnt Betreiber, die datengestütztes Underwriting mit institutioneller Compliance verbinden.

Der Wandel im Immobilien-Fundraising

Das Fundraising für private Immobilien erholte sich 2025, erreichte aber voraussichtlich nicht die Rekordwerte von 2021 und 2022. Dennoch stiegen die eingeworbenen Mittel um 13 % auf 172 Milliarden US-Dollar. Fast 90 % der gesammelten Gelder flossen in opportunistische, Value-Add- und Debt-Strategien.

Die Rolle von Private Credit nimmt zu, da Banken ihre Engagements reduzieren. Immobilien-Debt-Fonds verzeichneten 2025 Abschlüsse in Höhe von 51 Milliarden US-Dollar, dem höchsten Wert seit 2021. Dieser Trend unterstreicht die wachsende Bedeutung von privaten Kreditstrategien im Immobilienbereich. Family Offices legen zudem großen Wert auf Resilienz, Ausrichtung und strukturelle Robustheit, wobei die Frage nach dem Verhalten der Struktur und Partner bei Planabweichungen wichtiger wird als die reine Renditeerwartung.