Hypothekenmarkt im Wandel: Banken-Comeback und die Folgen für Nicht-Banken

Die Hypothekenproduktion bei JPMorgan Chase und Wells Fargo ist im ersten Quartal deutlich stärker gesunken als vom Branchenverband prognostiziert. Gleichzeitig bereitet die Federal Reserve regulatorische Änderungen vor, die traditionelle Banken wieder stärker in das Hypothekengeschäft zurückführen könnten, was weitreichende Folgen für den gesamten Markt und insbesondere für Nicht-Banken hätte.

Hypothekenmarkt im ersten Quartal: Ein Blick auf die Zahlen

Die Hypothekenproduktion von JPMorgan Chase und Wells Fargo fiel im ersten Quartal etwa 2,5-mal stärker als die Prognose der Mortgage Bankers Association (MBA) für die gesamte Branche. Dies geht aus einer Flash Note von Keefe, Bruyette & Woods (KBW) hervor. Die MBA hatte in ihrer März-Prognose ein Volumen von 1,46 Billionen US-Dollar für das erste Quartal erwartet, mit einem Rückgang von lediglich 21 Milliarden US-Dollar bei den Kaufaktivitäten, aber einem stärkeren Rückgang von 83 Milliarden US-Dollar bei den Refinanzierungen.

Aktuelle Daten von Optimal Blue zeigten zwar eine höhere Aktivität bei den Kauf-Rate-Locks im ersten Quartal, jedoch wurden nicht alle dieser Kredite in diesem Zeitraum abgeschlossen. Zum Vergleich: Das vierte Quartal war, begünstigt durch ein sinkendes Zinsumfeld, mit einem Branchenvolumen von 1,57 Billionen US-Dollar stärker als üblich und übertraf das dritte Quartal, das knapp unter 1,5 Billionen US-Dollar lag.

Einblick in die Banken-Performance

JPMorgan Chase verzeichnete im ersten Quartal ein Gesamtvolumen von 13,7 Milliarden US-Dollar, wovon 8,7 Milliarden US-Dollar aus dem Retail-Kanal stammten. Im vierten Quartal lag das Volumen noch bei 16 Milliarden US-Dollar (10,4 Milliarden US-Dollar Retail) und im ersten Quartal 2025 bei 9,4 Milliarden US-Dollar (5,5 Milliarden US-Dollar Retail). Der Anteil des Retail-Kanals am Volumenmix bei Chase lag bei 64 %, gegenüber 65 % im vierten Quartal. Die Originierungen im Retail-Kanal sanken um 16 %, während sie im Korrespondenzgeschäft um 11 % zurückgingen.

Die Gain-on-Sale-Marge von Chase stieg um 12 Basispunkte auf 130 Basispunkte. Wells Fargo stellt diese Information seit diesem Quartal nicht mehr zur Verfügung. KBW-Analyst George kommentierte, dass die Margen "wahrscheinlich etwas besser als erwartet" waren, angesichts des saisonal schwachen Quartals, des Volumenrückgangs und des Anstiegs der Hypothekenzinsen im März. Trotz des geringeren Volumens war die Gain-on-Sale-Marge leicht besser als von KBW prognostiziert. KBW erwartet eine "neutrale Reaktion" für die von ihr abgedeckten Nicht-Banken-Kreditgeber, deren Aktienmultiplikatoren nach dem Ausverkauf seit Anfang Februar "deprimiert" bleiben.

• Chase's Hypothekenaktivitäten im ersten Quartal:
• Gesamtvolumen: 13,7 Milliarden US-Dollar (davon 8,7 Milliarden US-Dollar Retail).
• Vergleich Q4: 16 Milliarden US-Dollar (10,4 Milliarden US-Dollar Retail).
• Vergleich Q1 2025: 9,4 Milliarden US-Dollar (5,5 Milliarden US-Dollar Retail).
• Servicing (Stand 31. März): 658,4 Milliarden US-Dollar (Rückgang von 661,9 Milliarden US-Dollar drei Monate zuvor und 661,6 Milliarden US-Dollar ein Jahr zuvor).
• Hypothekengebühren und verwandte Erträge: 303 Millionen US-Dollar (178 Millionen US-Dollar Produktionserträge, 125 Millionen US-Dollar Netto-Servicing-Erträge).
• Vergleich Q4: 344 Millionen US-Dollar (188 Millionen US-Dollar Produktion, 156 Millionen US-Dollar Netto-Servicing).
• Vergleich Q1 2025: 263 Millionen US-Dollar (110 Millionen US-Dollar Produktion, 153 Millionen US-Dollar Netto-Servicing).

• Wells Fargo's Hypothekengeschäft im ersten Quartal:
• Produktion (nur Retail): 6,3 Milliarden US-Dollar.
• Vergleich Q4: 7,5 Milliarden US-Dollar.
• Vergleich vor einem Jahr: 4,4 Milliarden US-Dollar.
• Servicing: 386,6 Milliarden US-Dollar (Rückgang von 397 Milliarden US-Dollar am 31. Dezember 2025 und 471,1 Milliarden US-Dollar am 31. März 2024).
• Nicht-Zinserträge aus dem Hypothekengeschäft: 201 Millionen US-Dollar (Rückgang von 322 Millionen US-Dollar im Vorquartal und 332 Millionen US-Dollar vor einem Jahr).

Die Rolle der Federal Reserve und neue Regulierungsvorschläge

Die Federal Reserve bereitet regulatorische Änderungen vor, die große Banken dazu ermutigen könnten, wieder stärker in das Hypotheken-Origination- und Servicing-Geschäft einzusteigen. Diese Bemühungen, angeführt von der stellvertretenden Vorsitzenden für Aufsicht, Michelle Bowman, spiegeln die wachsende Besorgnis wider, dass die Kapitalvorschriften nach der Finanzkrise Hypothekenaktivitäten unbeabsichtigt aus dem traditionellen Bankensystem in Richtung Nicht-Banken verlagert haben.

Nach der Finanzkrise 2008 wurden die Kapitalstandards unter den globalen Basel-Rahmenwerken verschärft, um die Finanzstabilität zu erhöhen. Obwohl diese Reformen Banken widerstandsfähiger machten, erhöhten sie auch die Kosten für das Halten bestimmter hypothekenbezogener Vermögenswerte. Infolgedessen sank der Anteil von Banken wie Wells Fargo, Bank of America und JPMorgan an den Hypotheken-Originationen erheblich, während Nicht-Banken an Dominanz gewannen. Ein Schlüsselfaktor war die regulatorische Behandlung von Mortgage Servicing Rights (MSRs). Strenge Kapitalabzüge und eine 250%ige Risikogewichtung machten MSRs für Banken kapitalintensiv, was viele Institute dazu veranlasste, Servicing-Portfolios an Nicht-Banken zu verkaufen.

Details der geplanten Änderungen

Die Fed bereitet eine Reihe gezielter Anpassungen vor, die die Behandlung hypothekenbezogener Vermögenswerte unter den Bankenkapitalregeln neu gestalten sollen. Im Mittelpunkt des Vorschlags steht eine signifikante Änderung der Handhabung von MSRs. Derzeit müssen Banken MSRs von bestimmten Komponenten des Kernkapitals abziehen, was die Kosten für das Halten dieser Servicing-Rechte erhöht. Die vorgeschlagene Reform würde diese Abzugspflicht eliminieren, die Kapitalbelastung verringern und die wirtschaftliche Attraktivität der Beibehaltung von Servicing-Portfolios im eigenen Haus verbessern.

Zusätzlich wird die 250%ige Risikogewichtung für MSRs neu bewertet – ein Niveau, das wesentlich höher ist als bei vielen anderen Anlageklassen. Durch eine Neukalibrierung der Risikogewichtung, die besser auf die beobachteten Risikomerkmale abgestimmt ist, will die Fed einen proportionaleren und risikosensitiveren Kapitalrahmen schaffen. Michelle Bowman hat angedeutet, dass die Risikogewichtung für MSRs später durch einen regulatorischen Prozess mit öffentlicher Überprüfung möglicherweise noch gesenkt werden könnte. Sie zeigte sich jedoch auch vorsichtig bezüglich einer breiten Beteiligung von Banken an MSRs, da diese volatile Wertschwankungen aufweisen können und "nicht für jede Bank geeignet" sind.

Die Reformen erstrecken sich auch auf die Behandlung von Wohnbaukrediten selbst. Anstatt breite, standardisierte Kapitalanforderungen anzuwenden, prüft die Fed einen nuancierteren Ansatz, der Kapitalbelastungen an messbare Risikofaktoren wie Beleihungsauslauf (LTV-Verhältnisse) bindet. Diese LTV-Anpassungen würden die derzeitige 50%ige Risikogewichtung für alle eigengenutzten Hypotheken aufheben und sie stattdessen an die Eigenkapitalniveaus anpassen. Die Risikogewichtung könnte auf bis zu 25 % für LTVs unter 50 % sinken, so Analysten von KBW. Dies könnte dazu führen, dass Banken eher Adjustable-Rate Mortgages (ARMs) mit niedrigem LTV in ihren Bilanzen halten, was wiederum den MSR-Markt reduzieren könnte, da Kredite in der Bilanz keine MSRs erzeugen wie bei einer Verbriefung. Der Vorschlag berücksichtigt auch Kreditsicherheiten wie Hypothekenversicherungen und bietet Erleichterungen für durch Gewerbeimmobilien besicherte Kredite.

Auswirkungen auf den Hypothekenmarkt und Nicht-Banken

Sollten die Änderungen umgesetzt werden, könnten sie das Wettbewerbsumfeld erheblich umgestalten. Nicht-Banken-Kreditgeber wie Rocket Companies Inc. und PennyMac Financial Services könnten einem erhöhten Druck ausgesetzt sein, da Banken wie Wells Fargo, Bank of America und JPMorgan ihre Marktanteile zurückgewinnen könnten. Bob Broeksmit, Präsident der Mortgage Bankers Association (MBA), äußerte sich positiv und sagte, dass der Neuvorschlag "mehrere Prioritäten berücksichtigt, die die MBA lange befürwortet hat".

Für die Nicht-Banken-Hypothekenbranche werden Details entscheidend sein, insbesondere die Kapitalniveaus im Zusammenhang mit der Warehouse-Finanzierung. Die MBA schätzt, dass diese Kreditfazilitäten etwa zwei Drittel der Einfamilienhaus-Kreditvergabe stützen. Die MBA fordert eine Reduzierung der 100%igen Risikogewichtung, die Warehouse-Linien zugewiesen wird, und hat frühere Abgänge aus diesem Geschäft auf einen früheren Basel-Vorschlag zurückgeführt, der eine Verdoppelung des Kreditumrechnungsfaktors für ungenutzte Linien vorsah. Die Auswirkungen des Neuvorschlags auf Warehouse-Linien wurden von der MBA zum Zeitpunkt der Berichterstattung noch geprüft.