Immobilienkauf mit Freunden: Modares' Weg zu 10 Objekten & Airbnb-Erfolg

Der Traum vom Eigenheim oder gar einem Immobilienportfolio scheint für viele unerreichbar, besonders ohne ausreichend Eigenkapital oder die nötige Kreditwürdigkeit. Kristina Modares, eine 36-jährige Airbnb-Gastgeberin und Gründerin von Open House Education, hat jedoch einen unkonventionellen Weg beschritten: Sie kaufte Immobilien gemeinsam mit Freunden und Familie und baute so ein beeindruckendes Portfolio auf. Ihre Erfahrungen zeigen, dass Co-Buying eine effektive Strategie sein kann, um früher in den Immobilienmarkt einzusteigen.

Co-Buying als Weg zum Immobilieneigentum

Im Jahr 2015, im Alter von 25 Jahren, stand Kristina Modares vor einer Herausforderung: Obwohl sie eine Immobilienlizenz besaß, fehlten ihr die erforderlichen zwei Jahre Einkommen, um alleine eine Hypothek zu erhalten. Ein Freund schlug ihr vor, gemeinsam eine Immobilie zu kaufen, was ihr die Augen für neue Möglichkeiten öffnete. Ihre erste Co-Buying-Erfahrung war der Kauf einer Gewerbeimmobilie in San Antonio mit diesem Freund.

In den letzten zehn Jahren hat Modares insgesamt zehn Immobilien durch Partnerschaften mit Freunden und Familie erworben. Dazu gehören ein Strandhaus mit ihrer Schwester, das über Airbnb vermietet wird, eine Retreat-Immobilie mit zwei Geschäftspartnern und eine kleine Beteiligung an einem weiteren Mietobjekt. Diese Strategie ermöglichte es ihr, viel früher als erwartet Erstkäuferin und später Mehrfacheigentümerin zu werden.

Erfolgsbeispiel: Das Airbnb-Strandhaus in Florida

Ein herausragendes Beispiel für Modares' Erfolg ist das Strandhaus in Santa Rosa Beach, Florida, das sie im Alter von 29 Jahren mit ihrer Schwester Stefanie kaufte. Es war ihre siebte Immobilie und ein lang gehegter Traum. Das rund 1.500 Quadratfuß große Haus mit drei Schlafzimmern und drei Bädern wurde für etwas über 400.000 US-Dollar erworben und ist heute rund 700.000 US-Dollar wert.

Die Schwestern teilten die Kosten gleichmäßig auf und finanzierten den Kauf und die Renovierung mit jeweils etwa 70.000 US-Dollar, die sie aus dem Verkauf eines zuvor gemeinsam erworbenen Hauses in Austin erzielt hatten. Seit Ende 2021 wird das Haus auf Airbnb vermietet und hat bisher Einnahmen von rund 420.387 US-Dollar generiert. Der Fokus liegt dabei auf dem langfristigen Wert und dem potenziellen Verkauf, wobei die Gewinne reinvestiert oder zur Deckung von Ausgaben genutzt werden.

Weitere Beispiele für ihre Co-Buying-Erfolge sind:

• Ein Haus, das 2017 mit ihrer Schwester für 280.000 US-Dollar gekauft wurde und nun für 2.400 US-Dollar pro Monat vermietet wird.
• Eine Immobilie, die 2018 für 240.000 US-Dollar mit einem Geschäftspartner erworben und später in ein Gemeindezentrum und Café umgewandelt wurde.

Die Säulen erfolgreicher Co-Buying-Partnerschaften

Kristina Modares betont, dass der Erfolg von Co-Buying-Partnerschaften auf klaren Strukturen und offener Kommunikation basiert. Sie identifiziert mehrere Schlüsselfaktoren:

• Offene Gespräche über Finanzen: Es ist entscheidend, mit potenziellen Partnern offen über Geld sprechen zu können, auch wenn dies oft als Tabu gilt.
• Sorgfältige Partnerwahl: Man sollte Partner wählen, die zu ehrlichen Gesprächen fähig sind und bei denen man sich nicht "auf Eierschalen bewegen" muss.
• **Rechtliche Absicherung:** Modares empfiehlt dringend, Betriebsvereinbarungen (Operating Agreements) zu erstellen und eigene Anwälte zu beauftragen. Anfangs verzichtete sie darauf, würde es heute aber unbedingt tun. Unternehmen wie Joynt, bei dem Modares als Marketerin tätig ist, bieten Unterstützung bei der Erstellung solcher Vereinbarungen.
• Klare Verantwortlichkeiten: Es ist wichtig, frühzeitig über Verantwortlichkeiten und potenzielle Probleme zu sprechen, wie unerwartete Reparaturen oder den Austausch von Möbeln.
• Exit-Strategien: Ein Plan für den Fall, dass ein Partner seinen Anteil verkaufen möchte, ist unerlässlich. Modares musste dies einmal unerwartet handhaben und konnte eine Lösung finden.

Steuerliche Aspekte beim Immobilieninvestment

Neben der richtigen Partnerwahl und rechtlichen Absicherung spielt auch die steuerliche Planung eine entscheidende Rolle für den Erfolg von Immobilieninvestitionen. Kyle Paxton, ein erfahrener CPA, hebt hervor, dass in einem sich wandelnden Markt proaktive Steuerstrategien unerlässlich sind.

• Proaktive Planung: Paxton betont: "Die Investoren, die jetzt gewinnen, sind diejenigen, die früh planen, flexibel bleiben und Steuern als ein Stück des Kuchens betrachten."
• Wichtige Strategien: Dazu gehören Kostenabgrenzung (Cost Segregation), Bonusabschreibungen (Bonus Depreciation) und die richtige Wahl der Unternehmensstruktur (Entity Structuring).
• Risiken reaktiver Ansätze: In unsicheren Märkten mit steigenden Zinsen, geringeren Margen und sich ändernder Gesetzgebung können kleine Fehler größere Auswirkungen haben. Eine reaktive Steuerstrategie kann zu erhöhten Schmerzen und finanziellen Verlusten führen.
• Regelmäßige Überprüfung: Die Kostenabgrenzung sollte jährlich neu bewertet werden, und die Unternehmensstruktur muss die Investitionen beim Skalieren schützen. Auch die Schätzung der Steuervorauszahlungen ist eine Herausforderung, insbesondere bei unsicheren Cashflows im Immobilienbereich.

Kristina Modares' Weg zeigt, dass der Immobilienmarkt auch abseits traditioneller Pfade zugänglich ist, wenn man bereit ist, Partnerschaften einzugehen und strukturiert vorzugehen. Kombiniert mit einer vorausschauenden Steuerplanung, wie von Kyle Paxton empfohlen, können Investoren auch in einem dynamischen Umfeld erfolgreich sein. Ihre Erfahrungen unterstreichen, dass nicht immer die traditionellen Wege die richtigen für jeden sind.