Immobilienmarkt im Wandel: Iran-Krieg treibt Zinsen, schafft aber Käuferchancen

Der Konflikt im Iran beeinflusst zunehmend den US-Immobilienmarkt, indem er die Kosten für den Hauserwerb in die Höhe treibt. Trotz dieser Entwicklung zeigen sich in vielen Teilen des Landes im Frühjahr Trends, die Hauskäufern zugutekommen könnten.

Iran-Krieg und Hypothekenzinsen: Eine komplexe Gemengelage

Seit Beginn des Krieges im Iran steigen die Hypothekenzinsen. Ursächlich hierfür sind die explodierenden Energiepreise, die Inflationssorgen verstärken und die Renditen 10-jähriger US-Staatsanleihen in die Höhe treiben. Diese Anleihen dienen Kreditgebern als Richtwert für die Preisgestaltung von Hypothekendarlehen. Noch in der letzten Februarwoche sank der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Hypothek auf knapp unter 6 %, den niedrigsten Stand seit über dreieinhalb Jahren. Diese Woche kletterte er jedoch auf 6,46 %, den höchsten Wert seit fast sieben Monaten.

Der Konflikt führt zudem zu erhöhter Unsicherheit hinsichtlich der US-Wirtschaftsaussichten, während der Arbeitsmarkt bereits Anzeichen einer Abschwächung zeigt. Obwohl die Zinsen im Vergleich zum Vorjahr immer noch niedriger sind, hat ihr jüngster Aufwärtstrend bereits zu einem Rückgang der Hypothekenanträge geführt. Weitere Anstiege drohen die Hausverkäufe in der traditionell geschäftigsten Zeit des Jahres für den Immobilienmarkt zu dämpfen. Joel Berner, Senior Economist bei Realtor.com, kommentiert: „Der Krieg im Iran hat die Frühjahrskaufsaison ernsthaft verkompliziert. Ich erwarte, dass viele Käufer durch steigende Raten und wachsende wirtschaftliche Unsicherheit abgeschreckt werden und sich dafür entscheiden, abzuwarten, anstatt einen Kauf zu tätigen, bevor die Raten weiter steigen.“

Käufermarkt in Sicht? Mehr Angebot, sinkende Preise

Hauskäufer, die sich die aktuellen Hypothekenzinsen leisten können, finden in diesem Frühjahr voraussichtlich einen käuferfreundlicheren Immobilienmarkt vor als noch vor einem Jahr. Dies bedeutet, dass sie mehr Verhandlungsspielraum gegenüber Verkäufern haben. Viele Immobilien bleiben wochenlang unverkauft, was Verkäufer oft dazu bewegt, ihre ursprünglichen Angebotspreise zu senken oder Käufern Zugeständnisse für Abschlusskosten, Reparaturen oder andere Anreize anzubieten, um einen Abschluss zu erzielen, so Immobilienmakler.

Im Großraum Dallas-Fort Worth zwingen niedrigere Angebotspreise und ein größeres Angebot an Häusern viele Verkäufer dazu, ihre Immobilien wettbewerbsfähiger zu bepreisen oder Anreize zu bieten, um einen Käufer zu finden, erklärt Matthew Crites, Makler bei Coldwell Banker Realty. Er beschreibt die Situation als „einen wirklich guten Käufermarkt, um das Jahr zu beginnen.“ Die Käuferin Anne King, 57, nutzte diese Trends, als sie ein Ranchhaus mit drei Schlafzimmern und zwei Bädern in Fort Worth, gelistet für 275.000 US-Dollar, ins Auge fasste. Sie bot 10.000 US-Dollar unter dem Listenpreis und bat den Verkäufer um 5.000 US-Dollar für die Abschlusskosten. Der Verkäufer akzeptierte und stimmte später weiteren 12.000 US-Dollar für Reparaturen nach einer Hausinspektion zu, die Dachschäden aufdeckte. King schloss den Kauf Ende Februar ab, kurz vor Beginn des Konflikts im Nahen Osten, und sicherte sich einen Zinssatz von 6 % mit der Absicht, bei sinkenden Raten zu refinanzieren.

Herausforderungen für Verkäufer

Während das nationale Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern historisch gesehen immer noch niedrig ist, stiegen die aktiven Angebote – eine Zählung aller auf dem Markt befindlichen Häuser außer denen, deren Verkauf aussteht – im Februar im Vergleich zum Vorjahr um fast 8 %, laut Daten von Realtor.com. Dieser Anstieg variiert regional, wobei der Westen, Mittlere Westen und Süden den Nordosten deutlich übertreffen. Dennoch hatten 43 der 50 größten Metropolregionen im Februar mehr Häuser zum Verkauf als ein Jahr zuvor, mit Anstiegen zwischen 10 % und 38,5 % in vielen Märkten, darunter Seattle, Indianapolis, Las Vegas, Houston und Denver.

Da Häuser länger zum Verkauf stehen, beginnen die Preise zu fallen. Der mittlere Angebotspreis sank im Februar im Vergleich zum Vorjahr in etwas mehr als der Hälfte der 50 größten Metropolregionen des Landes, darunter ein Rückgang von fast 9 % in Austin und Memphis sowie Rückgänge von über 5 % in Washington D.C., San Diego und Los Angeles. Eine Analyse von Redfin schätzt, dass im Februar national etwa 46 % mehr Verkäufer als potenzielle Käufer auf dem Markt waren. Dies ist ein Anstieg von etwa 30 % im Vorjahr und stellt die größte Lücke zwischen Käufern und Verkäufern seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2013 dar. Miami, Nashville und Austin gehören zu den Metropolregionen, in denen Verkäufer die Käufer am stärksten übertreffen.

Jo Chavez, eine Redfin-Maklerin in Kansas City, rät ihren verkaufswilligen Kunden, nicht zu erwarten, dass ihr Haus sofort verkauft wird. Sie empfiehlt ihnen auch, bei der Preisgestaltung „vernünftig“ zu sein. Gail und David Sanders, die ihr Haus mit vier Schlafzimmern und drei Bädern in Olathe, Kansas, Ende Februar für 535.000 US-Dollar auf den Markt brachten und den Preis später auf 525.000 US-Dollar senkten, hatten Ende März noch keine Angebote erhalten. Das Paar möchte näher bei seinen drei erwachsenen Kindern und Enkelkindern wohnen, doch diese Pläne liegen auf Eis, bis sie einen Käufer finden.

Die anhaltende Hürde der Erschwinglichkeit

Der US-Immobilienmarkt befindet sich seit 2022 in einer Verkaufsschwäche, als die Hypothekenzinsen von den Tiefstständen der Pandemiezeit zu steigen begannen. Die Verkäufe von Bestandsimmobilien in den USA stagnierten im letzten Jahr auf einem 30-Jahres-Tief und blieben auch in diesem Jahr schleppend. Obwohl das Wachstum der Immobilienpreise in vielen Metropolregionen nachgelassen hat oder gesunken ist, bleiben die Erschwinglichkeitshürden für viele angehende Hauskäufer gewaltig, da das Lohnwachstum nicht mit den Immobilienpreisen Schritt gehalten hat.

Der Medianpreis einer im Februar verkauften Bestandsimmobilie lag bei 398.000 US-Dollar, so die National Association of Realtors. Das ist fast das Fünffache des mittleren Haushaltseinkommens. Eine historische Faustregel besagte, dass Häuser im Allgemeinen das Dreifache des Haushaltseinkommens kosten. Der jüngste Anstieg der Hypothekenzinsen verschärft die Erschwinglichkeitsproblematik leicht. Bei einem 400.000 US-Dollar teuren Haus in der Nähe der Innenstadt von Dallas würde die monatliche Zahlung eines Käufers bei einer Anzahlung von 20 % und einer 30-jährigen Hypothek zu 6 % etwa 2.248 US-Dollar betragen. Bei einem Zinssatz von 6,4 % würde diese Zahlung auf 2.331 US-Dollar steigen.

Breite wirtschaftliche Auswirkungen des Konflikts

Die wirtschaftlichen Folgen des Iran-Krieges wirken sich umfassend auf die US-Haushalte aus. Matt Schulz, Chief Consumer Finance Analyst bei LendingTree, erklärte gegenüber CBS News, dass die Auswirkungen von Hypothekenzinsen über Reisen bis hin zu Lebensmittelpreisen reichen. Kate Wood, Kreditspezialistin bei NerdWallet, ergänzt, dass viele Wirtschaftsbereiche die Auswirkungen dieser zusätzlichen Kosten erst jetzt richtig zu spüren beginnen.

Besonders betroffen sind Reise und Transport. Der durchschnittliche Benzinpreis in den USA stieg am Freitag auf 4,09 US-Dollar pro Gallone, über 1 US-Dollar mehr als vor dem Krieg und der höchste Stand seit August 2022, wie AAA-Daten zeigen. Diesel, der in der Landwirtschaft, im Baugewerbe und im Transportwesen weit verbreitet ist, ist noch stärker gestiegen und erreichte diese Woche durchschnittlich 5,53 US-Dollar pro Gallone, gegenüber 3,64 US-Dollar vor einem Jahr. Höhere globale Ölpreise treiben auch die Flugkosten in die Höhe, da Fluggesellschaften versuchen, die steigenden Kerosinpreise auszugleichen, die etwa ein Fünftel ihrer Ausgaben ausmachen. Die durchschnittlichen globalen Flugpreise stiegen in der Woche ab dem 9. März auf 465 US-Dollar, ein Plus von 24 % im Vergleich zum Vorjahr, so OAG. Fluggesellschaften wie JetBlue und United haben zudem kürzlich ihre Gepäckgebühren erhöht. Eine aktuelle LendingTree-Studie zeigt, dass fast ein Drittel der Amerikaner aufgrund höherer Kraftstoffkosten ihre Ausgaben und Ersparnisse reduziert hat. Ökonomen warnen, dass steigende Energie- und andere Kosten die Konsumausgaben, die etwa zwei Drittel der Wirtschaftsaktivität ausmachen, belasten könnten.