Kampf um bezahlbaren Wohnraum: Zwei politische Ansätze zur Eindämmung von Großinvestoren

Sowohl die Demokraten im Kongress als auch Präsident Donald Trump streben eine Begrenzung des Immobilienbesitzes großer Unternehmen an, um die Erschwinglichkeit von Wohnraum zu verbessern. Doch ein neuer Vorschlag von Senatorin Elizabeth Warren, D-Mass., macht deutlich, dass hier die Übereinstimmung endet. Die konkurrierenden Pläne kommen zu einem Zeitpunkt, da die Gesetzgebung zur Steigerung des Wohnungsangebots und der Erschwinglichkeit kurz vor dem Abschluss steht.

Trumps Vorschlag: Kaufverbot für Großinvestoren

Die Trump-Administration treibt ihren eigenen Wohnungsbauvorschlag voran. In einem Memo, das in der Woche vor dem 24. Februar 2026 an die Gesetzgeber gesandt wurde, schlug die Administration vor, institutionellen Investoren, die mehr als 100 Einfamilienhäuser besitzen, den Kauf weiterer Immobilien zu verbieten. Dieses Vorgehen zielt darauf ab, die Preise zu senken und den Wohnungsmarkt auf Endverbraucher auszurichten, indem große Investmentgesellschaften daran gehindert werden, mit Einzelpersonen auf dem Wohnungsmarkt zu konkurrieren.

Der Plan des Präsidenten könnte dazu führen, dass Hunderte von Investmentfirmen die Möglichkeit verlieren, Einfamilienhäuser zu erwerben. Dennoch enthält der Vorschlag mehrere Ausnahmen. Diese gelten insbesondere für Investoren, die Häuser ausschließlich zum Vermieten bauen oder umfassend renovieren. Der Finanzminister soll die Kriterien für große institutionelle Investoren anpassen können, wobei der Kongress Änderungen prüfen und genehmigen muss, bevor Senat und Repräsentantenhaus ihre Wohnungsgesetze abstimmen.

Demokratischer Gegenvorschlag: Steuerliche Anreize streichen

Senatorin Elizabeth Warren, D-Mass., und Senator Jeff Merkley, D-Ore., sowie 16 weitere Senatsdemokraten haben am 24. Februar 2026, Stunden vor Trumps Rede zur Lage der Nation, einen Gesetzentwurf veröffentlicht. Dieser Vorschlag zielt darauf ab, bestimmte wohnungsbezogene Steuervorteile für große Unternehmen zu beenden. Der Gesetzentwurf würde Unternehmen mit mehr als 50 Einfamilienhäusern zur Miete daran hindern, Abschreibungen für den Wertverlust von Immobilien und Hypothekenzinszahlungen geltend zu machen.

Zudem würden diese Unternehmen von staatlich unterstützten Hypotheken ausgeschlossen. Eine temporäre Ausnahmeregelung ist für Unternehmen vorgesehen, die neue Mehrfamilienhäuser bauen oder Immobilien sanieren, die sonst unbewohnbar wären.

Die Debatte um Ausnahmen und Auswirkungen

Trumps Vorschlag, institutionelle Investoren vom Kauf von Einfamilienhäusern auszuschließen, stieß im Kongress auf Widerstand und wurde zunächst nicht in das endgültige Wohnungsbaugesetz aufgenommen. Einige Demokraten lehnen Trumps Vorschlag ab, da er zu viele Ausnahmen enthalte und Investoren nicht zum Verkauf bestehender Immobilien verpflichtet würden.

Experten wie Jina Yoon, Chief Alternative Investment Strategist bei LPL Financial, äußern Skepsis hinsichtlich der potenziellen Auswirkungen. Sie argumentiert, dass individuelle Investoren und nicht große Institutionen primär den Wettbewerb unter Hauskäufern antreiben. Institutionelle Investoren besitzen lediglich 0,5 bis 3 % der Einfamilienhäuser in den USA, hauptsächlich in ausgewählten Märkten wie Atlanta, Phoenix und Charlotte. Ein Großteil ihrer Aktivitäten wäre zudem von den vorgeschlagenen Ausnahmeregelungen betroffen. Daten von John Burns Research and Consulting zeigen, dass bei einer Beibehaltung der 100-Häuser-Schwelle nur 6,3 % der Einfamilienhausinvestoren vom Weißhaus-Vorschlag betroffen wären, während 93,7 % unberührt blieben.

Reaktionen aus der Immobilienbranche

Die Vorschläge rücken große Mietwohnungsbetreiber in den Fokus. Bryan Smith, CEO von American Homes 4 Rent, einem Real Estate Investment Trust (REIT) mit über 60.000 Einfamilienmietobjekten, betont, dass sein Unternehmen ein "Schlüsselelement der Wohnlösung" sei. Er argumentiert, dass Unternehmen wie American Homes 4 Rent durch den Bau neuer Mietobjekte zur Bewältigung des Wohnungsmangels beitragen.

Samuel Landy, CEO von UMH Properties, einem REIT, der 145 Mobilheime besitzt und betreibt, äußerte Bedenken hinsichtlich der Auslegung der Sprache. Er befürchtet, dass Firmen, die sich auf die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum konzentrieren, dennoch vom Kauf von Immobilien blockiert werden könnten, die bereits eine geringe Anzahl von Mietobjekten enthalten. Landy sieht in der Unklarheit eine "beängstigende Rückblende" auf die Zeit nach der Finanzkrise.

Der weitere Gesetzgebungsprozess

Das Repräsentantenhaus hat Anfang Februar 2026 einen überparteilichen Gesetzentwurf mit breiter Unterstützung verabschiedet, und der Senat hat im vergangenen Jahr einen eigenen überparteilichen Gesetzentwurf vorangebracht. Beide Seiten arbeiten daran, die Vorschläge zu einem endgültigen Paket zu kombinieren. Die Trump-Administration steht unter Druck, die Kaufkraft der Wähler vor den Zwischenwahlen im November zu verbessern, was als Motivation für den Vorstoß zur Regulierung des Wohnungsmarktes gilt.