New Yorks Immobilienmarkt: Mamdanis Politik trifft auf robustes Wachstum

New Yorks Bürgermeister Zohran Mamdani steht vor einer wiederkehrenden Debatte über eine mögliche Unternehmensabwanderung. Seine vorgeschlagenen Steuer-, Immobilien- und Vermögenspolitiken, die darauf abzielen, ein Budgetdefizit von 5,4 Milliarden US-Dollar zu decken, indem "die Reichen besteuert" werden, verstärken diese Diskussion. Dies führt zu einem politischen Stillstand mit New Yorks Gouverneurin Kathy Hochul, die Steuererhöhungen für Unternehmen und Wohlhabende ablehnt.

Befürchtungen einer Unternehmensabwanderung

Die Diskussion wurde durch Berichte verstärkt, wonach der Private-Equity-Riese Apollo Global Management plant, einen zweiten Hauptsitz außerhalb von New York City in einem südlichen US-Bundesstaat wie Florida oder Texas zu errichten. Steven Fulop, Präsident und CEO der Partnership for New York City, warnte auf CNBC, dass jede Steuererhöhung für Reiche und Unternehmen die Kosten für jeden New Yorker beeinflussen würde. Er argumentierte, dass dies weitere Abwanderungen fördern und das langfristige Wirtschaftswachstum des Staates untergraben könnte. Vikram Malhotra, Managing Director für Immobilienaktien bei Mizuho, bestätigte, dass große Unternehmen "sicherlich andere Optionen prüfen: günstigere Arbeitskosten, niedrigere Steuern, weniger politische Unsicherheit."

Finanzunternehmen zieht es in den Süden

Der Trend, dass Unternehmen und Arbeitnehmer in kostengünstigere Regionen wie den Süden der USA ziehen, ist nicht neu. Finanzunternehmen gehören zu den großen Konzernen, die ihre Präsenz in Texas und Florida ausbauen. JPMorgan hat zwar ein neues Bürogebäude in Manhattan errichtet, beschäftigt aber mehr Mitarbeiter in seinen Büros in Dallas als in New York City. Cathie Woods ARK Investment Management zog von New York City nach St. Petersburg, Florida. Wells Fargo verlegt seinen Hauptsitz für Vermögensverwaltung von San Francisco nach West Palm Beach, und Ken Griffins Hedgefonds Citadel verlegte seinen Hauptsitz 2022 von Chicago nach Miami.

Resilienz des New Yorker Büromarktes

Trotz der Abwanderungstendenzen zeigt der New Yorker Büromarkt eine bemerkenswerte Stärke. Daten des Gewerbeimmobilienunternehmens JLL für das erste Quartal von Mamdanis Amtszeit zeigen, dass die Nachfrage nach Büroflächen und Mieten in Manhattan gestiegen sind, während die Leerstandsquoten gesunken sind. Dies setzt einen Trend fort, der bereits Ende des Vorjahres bestand. Unternehmen unterzeichnen weiterhin Mietverträge und konkurrieren um hochwertige Flächen in erstklassigen Gebäuden, was es Vermietern ermöglicht, die Mieten zu erhöhen.

Das Leasingvolumen für hochwertige Büroflächen erreichte im ersten Quartal 8,5 Millionen Quadratfuß, während die Leerstandsquoten um 2,2 Prozentpunkte auf 13,5 Prozent sanken. Die Mieten stiegen im Jahresvergleich um 3,5 Prozent. American Express kündigte im Februar den Bau eines neuen Hauptsitzes in Lower Manhattan an, und die Bank of America unterzeichnete im März eine 20-jährige Verpflichtung für ihre Büroflächen in New York City. Evan Margolin, Vice Chairman bei JLL, betonte: "Selbst bei täglich zunehmender wirtschaftlicher Unsicherheit war die Büro-Leasingaktivität in NYC im ersten Quartal 2026 stark, und ein erhebliches Engagement von American Express in 2 World Trade zeigt, dass New York immer noch der Ort ist, an dem große Mieter sein müssen/wollen."

Der AI-Boom treibt die Nachfrage an

Ein wesentlicher Faktor für die Stärke des Büromarktes in Manhattan ist der AI-Boom. Laut JLL machte die Leasingaktivität von AI-Unternehmen im ersten Quartal etwa die Hälfte des gesamten Leasingvolumens von 2025 aus. JLL beschrieb den AI-Ansturm als einen Wettlauf der Firmen, um "Flächen zu sichern". Zu den größten AI-Deals im ersten Quartal gehörte der Mietvertrag von Nscale Global Holdings im One Vanderbilt, der mit 320 US-Dollar pro Quadratfuß die höchste jemals in New York verzeichnete Miete darstellte. Das boomende Legal-AI-Unternehmen Harvey unterzeichnete eine Erweiterung um 92.000 Quadratfuß im One Madison Ave.

Allerdings birgt der AI-Boom auch Unsicherheiten für die Immobilienzukunft der Stadt. JLL merkte an, dass AI-Unternehmen in New York "deutlich mehr Fläche mieten, als ihre aktuelle Mitarbeiterzahl erfordert, in Erwartung der geplanten Einstellungen." Diese Unternehmen fordern zudem "flexible Mietstrukturen mit eingebauten Anpassungsmechanismen und rekonfigurierbaren Einrichtungen." Margolin warnte, dass der AI-Boom "an den Dot-Com-Boom erinnert (und wir alle erinnern uns, wie das endete)", fügte aber hinzu, dass sie sich dieses Mal "eindeutig auf erstklassige Gebäude in Top-Lagen konzentrieren, was den Class-A-Markt auf neue Höchststände treibt."

Luxusmarkt bleibt unbeeindruckt

Der Luxusimmobilienmarkt in New York City zeigte sich nach Mamdanis Wahl im November ebenfalls widerstandsfähig. Daten des Immobilienanalyseunternehmens UrbanDigs deuten auf einen Anstieg der Käufer hin, die Vertrauen in den Markt setzen. Im Luxussegment (Häuser ab 4 Millionen US-Dollar) stiegen die Vertragsabschlüsse in den 60 Tagen nach Mamdanis Wahl um über 24 Prozent im Vergleich zu den 60 Tagen davor. Der durchschnittliche Angebotsrabatt sank im selben Zeitraum von 6,5 Prozent auf 6 Prozent. John Walkup, Mitbegründer von UrbanDigs, erklärte: "Wie viel Macht Käufer haben, lässt sich am besten am Rabatt messen." Er sah keine drastischen Preisnachlässe, die auf eine Flucht der Verkäufer hindeuten würden. Stattdessen beobachtete er eine typische Saisonalität mit steigender Aktivität und einem größeren Käuferpool.

Vickey Barron von Compass betonte, dass die Widerstandsfähigkeit des Luxusmarktes ein Beweis für die immateriellen Qualitäten des Immobilienbesitzes in der Stadt ist. "Sie wollen eine Adresse in New York City, und wenn sie sie nicht wollten, würden sie sie nicht kaufen, weil sie viele Optionen haben", sagte Barron über Luxuskäufer. Rekordverdächtige Deals, wie ein 129-Millionen-Dollar-Vertrag für Eigentumswohnungen in der 80 Clarkson Street, stützen die Verkäuferposition.

Milliarden-Investitionen und Wandel im Büromarkt

Der New Yorker Büromarkt verzeichnete 2025 einen Anstieg der Investitionen um 30 Prozent auf 11 Milliarden US-Dollar, so JLL. Ein herausragendes Beispiel ist der 1,1 Milliarden US-Dollar schwere Kauf von 590 Madison Avenue durch RXR mit Elliott Investment Management. Dies war der erste New Yorker Bürodeal über 1 Milliarde US-Dollar seit 2022 und setzte einen neuen Preisbenchmark von rund 1.000 US-Dollar pro Quadratfuß für Class-A-Büroimmobilien. Trotz Marktunsicherheit zogen die frühen Gebote 30 bis 40 potenzielle Käufer an, was die starke Nachfrage nach erstklassigen, gut gelegenen Büroimmobilien unterstreicht.

Gleichzeitig tragen Büro-zu-Wohn-Umwandlungen zur Straffung des Marktes bei. Etwa 34 Millionen Quadratfuß Bürofläche in 75 Gebäuden in Manhattan sind bereits umgewandelt, im Gange oder in Betracht gezogen. Lower Manhattan führt diesen Trend an.

Ausblick und politische Spannungen

Obwohl die Mieten und die Nettoabsorption von Büroflächen gestiegen und die Leerstände gesunken sind, beschrieb JLL die Gesamtnachfrage als "stabil" und die Entwicklungstätigkeit als "gemessen". Jede Entscheidung eines Großkonzerns, New York zu verlassen, hat Auswirkungen auf die Wirtschaft der Stadt, einschließlich höherer Arbeitslosigkeit und geringerer Steuereinnahmen, so Malhotra. Fulop warnte, dass die jetzt getroffenen politischen Entscheidungen darüber bestimmen könnten, ob New York zukünftiges Wachstum sichert oder weiterhin am Rande verliert. "Ich denke, diese Diskrepanz ist größtenteils auf die Politik zurückzuführen, und das ist die Art von Sache, gegen die wir uns wehren müssen", sagte er.