New Yorks Mietkrise: Wenn das Zuhause unbezahlbar wird

New York City, einst ein Ort der Möglichkeiten, wird für viele seiner Bewohner zunehmend unerschwinglich. Die steigenden Mietpreise und eine anhaltende Wohnungsnot belasten Haushalte quer durch die Einkommensschichten, sodass selbst ehemals erschwingliche Viertel wie Jackson Heights in Queens für Familien wie die von Massiel Lugo kaum noch tragbar sind. Ihre Miete von rund 1.700 US-Dollar pro Monat übersteigt bereits 30 % ihres Einkommens, eine Schwelle, ab der Wohnen als unbezahlbar gilt.

Die steigende Mietbelastung in New York City

Die Situation von Massiel Lugo ist symptomatisch für viele New Yorker. Obwohl sie die Mietwohnung ihrer Tante übernommen hat und die Miete nicht auf Marktniveau angehoben wurde, ist sie finanziell stark belastet. Daten von StreetEasy zeigen, dass die Medianmiete in Jackson Heights zwischen 2020 und 2025 um etwa 26 % gestiegen ist, was immer mehr Haushalte in die Kategorie der mietbelasteten Bewohner drängt.

Mehr als die Hälfte der Mieter in New York City sind mietbelastet, und fast 30 % geben monatlich über die Hälfte ihres Einkommens für Wohnraum aus. Dies ist vergleichbar mit dem nationalen Durchschnitt. Während die Mehrheit der Betroffenen weit unter dem Medianeinkommen liegt, sind auch viele Mieter und Hausbesitzer mit mittlerem und höherem Einkommen von dieser Kostenbelastung betroffen. Emily Goldstein, Direktorin für Organisation und Interessenvertretung bei der Association for Neighborhood and Housing Development, merkt an, dass ein Haushalt mit hohem Einkommen, der 40 % seines Einkommens für Wohnraum aufwendet, wahrscheinlich immer noch Medikamente und Lebensmittel bezahlen kann.

Wohnungsnot und fehlender Neubau

Die Ursache der Krise liegt in einem jahrzehntelangen Mangel an neuem Wohnraum. Zwischen 2011 und 2023 entstanden in New York City 895.000 neue Arbeitsplätze, aber nur etwa 350.000 neue Wohnungen. Dies hat zu einer drastischen Verknappung geführt, die die Miet- und Immobilienpreise in die Höhe treibt. Die Leerstandsquote sank 2023 auf 1,4 % – den niedrigsten Stand seit 1968 und weit unter der als gesund geltenden Rate von 5 bis 8 %.

Der in den letzten Jahren gebaute Wohnraum besteht überwiegend aus höherwertigen Ein- und Zweizimmerwohnungen, die für Besserverdiener konzipiert sind. Das Medianeinkommen eines Mieterhaushalts in der Stadt liegt bei etwa 70.000 US-Dollar, während die stadtweite Medianmiete bei rund 4.400 US-Dollar pro Monat oder 52.800 US-Dollar pro Jahr liegt – deutlich über den empfohlenen 30 % des Einkommens. Laut StreetEasy konnten New Yorker, die 2023 den Durchschnittslohn von etwa 88.600 US-Dollar verdienten, weniger als 5 % der Mietwohnungen auf dem Markt bezahlen. Für wichtige Arbeitskräfte mit typischen Löhnen waren es sogar weniger als 1 %.

Besonders schwierig ist es, familienfreundliche Wohnungen mit zwei oder drei Schlafzimmern zu finden. Eine Studie des Fiscal Policy Institute aus dem Jahr 2024 zeigt, dass die Kostenkrise viele Familien mit kleinen Kindern sowie einkommensschwächere schwarze und hispanische Bewohner aus der Stadt drängt. Mehr als 40 % der Wohnungen mit drei oder mehr Schlafzimmern werden seit über einem Jahrzehnt von denselben Mietern bewohnt, was die Knappheit weiter verschärft.

Politische Ansätze und Herausforderungen

Der neue Bürgermeister von New York City, Zohran Mamdani, wurde mit dem Versprechen gewählt, die Stadt für die arbeitende Bevölkerung wieder erschwinglich zu machen. Er plant unter anderem, die Mieten für die fast eine Million mietpreisgebundenen Wohnungen einzufrieren und den Wohnungsbau auf städtischem Grund zu beschleunigen. "Wie viele arbeitende Menschen wissen, ist es in New York City zunehmend unmöglich, ein erschwingliches Zuhause zu finden und ein würdiges Leben aufzubauen, ohne Hunderttausende von Dollar im Jahr zu verdienen", sagte Mamdani auf einer Pressekonferenz.

Zu seinen Wahlversprechen gehört auch der Bau von 200.000 dauerhaft bezahlbaren Wohneinheiten innerhalb von zehn Jahren. Diese Maßnahmen sind jedoch nicht unumstritten; Vermieter mietpreisgebundener Einheiten befürchten, ihre eigenen Kosten nicht mehr decken zu können. Die Mieten für diese Wohnungen sind in den letzten Jahren für Einjahresmietverträge zwischen 2,75 % und 3,25 % gestiegen.

Annemarie Gray, Geschäftsführerin von Open New York, einer gemeinnützigen Gruppe, die den Wohnungsbau unterstützt, betont, dass die Stadt in den nächsten zehn Jahren etwa 500.000 neue Wohnungen – sowohl marktübliche als auch bezahlbare – hinzufügen muss, um die Wohnkosten zu senken. Ende 2024 wurde ein umfassendes Bebauungsreformpaket namens "City of Yes" verabschiedet, das den Weg für 80.000 neue Wohnungen in der Stadt über 15 Jahre ebnen soll. Gray bezeichnete die potenziellen Auswirkungen dieser Reformen jedoch als "einen Tropfen auf den heißen Stein".

Die Immobilienbranche fordert mehr Subventionen für den Neubau, weitere Bebauungsreformen und weniger Vorschriften, die den Bau verlangsamen. Ein Bericht des Real Estate Board of New York (REBNY) vom Dezember ergab, dass der Bau eines neuen Mehrfamilienhauses durchschnittlich 3,4 Jahre dauert, in Manhattan sogar vier Jahre. Basha Gerhards, Executive Vice President für öffentliche Politik bei REBNY, betonte: "Wir müssen bestehende Finanzierungsinstrumente stärken, um den Neubau zu fördern, Entwicklungsmöglichkeiten durch Bebauungspläne erweitern und den Genehmigungsprozess rationalisieren."

Die Definition von "bezahlbarem Wohnraum"

Ein weiteres Problem ist, dass ein Großteil des in den letzten Jahren gebauten, subventionierten bezahlbaren Wohnraums – oft von privaten Entwicklern mit staatlichen Anreizen – für viele einkommensschwächere, mietbelastete New Yorker nicht ausreichend erschwinglich ist. Befürworter argumentieren, dass das Einfrieren von Mieten für stabilisierte Einheiten, die überproportional von einkommensschwachen New Yorkern bewohnt werden, eine wichtige Maßnahme zur Vermeidung von Zwangsräumungen wäre. Emily Goldstein sieht darin einen "Ansatz zur Prävention von Zwangsräumungen auf individueller Ebene".

Massiel Lugo würde von einem Mietstopp nicht direkt profitieren, da ihre Wohnung nicht mietpreisgebunden ist. Sie träumt davon, nach Bayside, einem wohlhabenderen, vorstädtischeren Teil von Queens, zu ziehen, doch dort wären die Wohn- und Transportkosten noch höher. Sie glaubt nicht, dass sie in einem vergleichbaren Viertel der Stadt ein besseres Angebot für eine ähnlich große Wohnung finden könnte. Vorerst bleibt sie in ihrer jetzigen Wohnung. "Ich weiß, dass ich sehr viel Glück mit der Wohnung habe, die ich habe", sagt sie.