Sun Communities (SUI): Starke Q2-Ergebnisse und strategischer Wandel

Sun Communities (SUI) hat im zweiten Quartal 2025 ein starkes Ergebnis erzielt, wobei der Core FFO pro Aktie die Prognosen übertraf. Das Unternehmen hat seine strategische Neuausrichtung als reiner Eigentümer und Betreiber von Manufactured Housing- und RV-Gemeinschaften abgeschlossen und einen Führungswechsel an der Spitze bekannt gegeben. Diese Entwicklungen unterstreichen die Widerstandsfähigkeit des Kerngeschäfts und die verbesserte Finanzflexibilität.

Starke Quartalsergebnisse übertreffen Erwartungen

Sun Communities meldete für das zweite Quartal 2025 einen Core FFO pro Aktie von 1,76 US-Dollar, der damit das obere Ende der Prognosespanne übertraf. Das nordamerikanische Same-Property-NOI (Net Operating Income) wuchs im zweiten Quartal um 4,9 %. Dieses Wachstum wurde hauptsächlich durch das Manufactured Housing-Portfolio sowie durch Kosteneinsparungsinitiativen und Effizienzsteigerungen auf Kostenebene getragen.

John Bandini McLaren, COO, betonte, dass das Team eine disziplinierte Balance zwischen Umsatzwachstum und Kostenmanagement demonstriert habe. Das Same-Property-NOI im Manufactured Housing-Segment stieg um 7,7 %, und die Belegungsrate erhöhte sich im Jahresvergleich um 60 Basispunkte auf 97,6 %. Im britischen Portfolio stieg das Same-Property-NOI um 10,2 %, angetrieben durch starke Nachfrage und höhere Transienteinnahmen.

Strategische Neuausrichtung und Schuldenabbau

Das zweite Quartal war für Sun Communities von einer entscheidenden strategischen Neuausrichtung geprägt. Das Unternehmen schloss den zuvor angekündigten Verkauf von Safe Harbor Marinas am 30. April ab und positionierte sich damit als reiner Eigentümer und Betreiber von Manufactured Housing- und RV-Gemeinschaften. Gary A. Shiffman, der scheidende CEO, hob hervor, dass dieser Schritt die Geschäftstätigkeit optimiert und erhebliche finanzielle Flexibilität geschaffen hat.

Im Zuge dieser Transaktion wurden rund 3,3 Milliarden US-Dollar an Schulden, inklusive Vorfälligkeitsentschädigungen, zurückgezahlt, was die Bilanzposition erheblich verbesserte. Zum 30. Juni belief sich der Gesamtverschuldungsstand von Sun auf 4,3 Milliarden US-Dollar mit einem gewichteten durchschnittlichen Zinssatz von 3,4 % und einer gewichteten durchschnittlichen Laufzeit von 7,6 Jahren. Das Netto-Schuld-zu-EBITDA-Verhältnis lag bei 2,9x, und es gab keine ausstehenden variabel verzinslichen Schulden.

Führungswechsel an der Spitze

Sun Communities hat Charles Young zum neuen Chief Executive Officer und Vorstandsmitglied ernannt, nach einem umfassenden Suchprozess. Charles Young wird seine Position offiziell am 1. Oktober antreten und bringt über 25 Jahre Erfahrung in den Bereichen Immobilienbetrieb, Investitionen und Strategie mit. Zuvor war er Präsident von Invitation Homes.

Gary A. Shiffman, der das Unternehmen über 40 Jahre als CEO führte und es von 31 auf über 500 Gemeinschaften ausbaute, wird in die Rolle des Non-Executive Chairman des Vorstands wechseln. Er äußerte sich zuversichtlich, dass Charles Youngs Führung das Fundament von Sun Communities weiter ausbauen und das Unternehmen in die nächste Wachstumsphase führen wird. Gary A. Shiffman betonte, dass er Charles Young unterstützen wird und dieser Interesse an seinem Erfahrungsschatz gezeigt habe.

Kapitalallokation und Aktionärsrenditen

Seit dem Abschluss der Safe Harbor-Transaktion hat Sun Communities über 830 Millionen US-Dollar an Aktionäre zurückgeführt, unter anderem durch eine Sonderausschüttung von 4 US-Dollar pro Aktie (insgesamt 521 Millionen US-Dollar) und Aktienrückkäufe. Das Unternehmen erhöhte zudem seine reguläre jährliche Ausschüttungsrate um über 10 %. Im Rahmen des genehmigten Aktienrückkaufprogramms von 1 Milliarde US-Dollar wurden während und nach dem Quartalsende rund 2,4 Millionen Aktien für insgesamt 300 Millionen US-Dollar zurückgekauft.

Hinsichtlich der 1031-Erlöse aus der Safe Harbor-Transaktion wurden ursprünglich fast 1 Milliarde US-Dollar für potenzielle Akquisitionen vorgesehen. Bislang wurden potenzielle Akquisitionen im Wert von rund 565 Millionen US-Dollar identifiziert, was die Freigabe von 431 Millionen US-Dollar in uneingeschränkte Barbestände ermöglichte. Fernando Castro-Caratini, CFO, bestätigte, dass keine nachteiligen steuerlichen Auswirkungen durch die Freigabe dieser Mittel erwartet werden. Das Unternehmen prüft weiterhin strategische Optionen für die verbleibenden Mittel.

Im zweiten Quartal erwarb Sun Communities zudem die Eigentumsrechte an 22 Immobilien in Großbritannien, die zuvor über Erbpachtverträge kontrolliert wurden, für rund 199 Millionen US-Dollar. Diese Transaktion schafft finanzielle und strategische Flexibilität, eliminiert wesentliche Mietverpflichtungen und wird voraussichtlich den Core FFO auf Jahresbasis steigern. Die Ground Lease Repurchases ergaben eine anfängliche Rendite von etwa 4,25 %.

Operative Leistung der Segmente

Die Manufactured Housing- und jährlichen RV-Geschäfte zeigten sich stark. Die Belegungsrate im Manufactured Housing-Segment stieg auf 97,6 %. John Bandini McLaren betonte, dass der Fokus auf Immobilienerträge und niedrige Mieterfluktuation zu stabilen langfristigen Cashflows führt. Das Unternehmen sieht Mietwohnungen als zukünftige Eigenheimbesitzer und nutzt diese strategisch zur Maximierung des Wachstums.

Im RV-Segment sank das Same-Property-NOI um 1,1 %, was auf einen Umsatzanstieg von 0,9 % bei einem Kostenanstieg von 3,1 % zurückzuführen ist. Das Unternehmen konnte die vorübergehende Schwäche durch Wachstum im jährlichen RV-Bereich und flexibles Kostenmanagement abmildern. Die Umwandlung von transienten in jährliche RV-Stellplätze trägt zu den Umsatz-Headwinds bei, schafft aber eine Pipeline für langfristige Einnahmen.

Das britische Portfolio zeigte mit einem Same-Property-NOI-Wachstum von 10,2 % eine sehr starke Leistung. Der Umsatz stieg um 9,5 %, während die Ausgaben um 8,8 % zunahmen, teilweise bedingt durch die Erhöhung des nationalen Mindestlohns, aber auch durch Kosteneinsparungsinitiativen gemildert. Das Park Holidays-Team hat erfolgreich den Umsatzmix von Hausverkäufen hin zu wiederkehrenden Immobilienerträgen verschoben.

Ausblick und strategische Überlegungen

Sun Communities hat seine FFO-Prognose für das Gesamtjahr 2025 auf 6,51 bis 6,67 US-Dollar pro Aktie angehoben, eine Steigerung von 0,06 US-Dollar oder über 90 Basispunkten am Mittelpunkt. Die Prognose für das nordamerikanische Same-Property-NOI-Wachstum wurde auf 4,7 % am Mittelpunkt erhöht, und für Manufactured Housing auf 7,5 %. Die RV-Same-Property-Prognose wird bei einem Rückgang von 1,5 % am Mittelpunkt beibehalten, während die Prognose für das britische Same-Property-NOI auf 2,3 % am Mittelpunkt angehoben wurde.

Das Unternehmen bewertet weiterhin Akquisitionsmöglichkeiten für Manufactured Housing-Immobilien in starken Märkten mit attraktiver Angebots-Nachfrage-Dynamik, wobei die angestrebten Cap Rates zwischen 4 % und 5 % liegen. Gary A. Shiffman betonte, dass Sun Communities sehr selektiv vorgeht und mehr Gelegenheiten ablehnt als annimmt. Kleinere Expansionsprojekte in hoch ausgelasteten US-Gemeinschaften werden ebenfalls geprüft, während neue Greenfield-Projekte nicht verfolgt werden.

Die Kreditrating-Agenturen S&P Global und Moody's haben die Ratings von Sun Communities auf BBB+ bzw. Baa2 angehoben. Beide Agenturen nannten den Fortschritt beim Schuldenabbau, die Bilanzstärke und den Fokus auf das Kerngeschäft als Haupttreiber für die Upgrades.