Trump plant Verbot für institutionelle Immobilienkäufer: Markt reagiert, Branche skeptisch

Donald Trump hat angekündigt, große institutionelle Investoren vom Kauf von Einfamilienhäusern ausschließen zu wollen, um die Wohnkosten zu senken und den "amerikanischen Traum" zu schützen. Dieser Vorschlag, der am 7. Januar 2026 gemacht wurde, löste sofortige Reaktionen an den Finanzmärkten aus, stieß jedoch in der Immobilienbranche auf Skepsis. Experten weisen darauf hin, dass sich das Geschäftsmodell großer Investoren bereits gewandelt hat und ihr Anteil am Gesamtmarkt vergleichsweise gering ist.

Trumps Vorstoß gegen institutionelle Immobilienkäufer

Am Mittwoch, dem 7. Januar 2026, kündigte Donald Trump auf seiner Social-Media-Plattform Truth Social an, "sofort Schritte einzuleiten, um großen institutionellen Investoren den Kauf weiterer Einfamilienhäuser zu verbieten". Er betonte: "Menschen leben in Häusern, nicht Unternehmen." Ziel dieser Maßnahme sei es, die Wohnkosten zu senken und den Erwerb von Wohneigentum für junge Familien zu erleichtern, da das Eigenheim einst der "Gipfel des amerikanischen Traums" war, der nun für viele unerreichbar sei.

Trump forderte den Kongress auf, dieses Verbot gesetzlich zu verankern, und kündigte an, das Thema in zwei Wochen bei seiner Rede in Davos weiter zu erörtern. Zuvor hatte er bereits "einige der aggressivsten Wohnungsreformpläne in der amerikanischen Geschichte" für dieses Jahr versprochen.

Die Reaktion des Marktes und der Branche

Die Ankündigung Trumps führte zu spürbaren Kursrückgängen bei großen Akteuren im Single-Family Rental (SFR)-Markt. Die Aktien von Invitation Homes fielen um etwa 7 %, während American Homes 4 Rent einen Rückgang von rund 9 % verzeichnete. Auch Blackstone, ein globales Investmentunternehmen, dessen Real Estate Income Trust (BREIT) etwa 11 Milliarden US-Dollar in SFR-Investitionen hält, sah seine Aktien um etwa 5,6 % fallen. Ein Sprecher von Blackstone erklärte, dass ihr Besitz von Einfamilienhäusern einen kleinen Teil ihres Gesamtgeschäfts ausmache und sie in den letzten zehn Jahren Nettoverkäufer von Häusern gewesen seien.

Trotz der Marktreaktion äußerte Todd Henderson, Leiter des Immobilienbereichs für Amerika bei DWS, einem Investmentunternehmen, das Einfamilien-Mietobjekte erworben hat, keine Besorgnis. Er erwartet, dass Trumps Vorschlag institutionelle Käufer von neu gebauten Häusern, die zum Fokus der SFR-Branche geworden sind, letztendlich ausnehmen wird. Jade Rahmani, Analyst bei KBW, bezeichnete die Marktreaktion als "überzogen" und sah darin eine mögliche "Kaufgelegenheit".

Das Geschäftsmodell im Wandel

Brancheninsider weisen darauf hin, dass sich das Geschäftsmodell der institutionellen SFR-Branche bereits gewandelt hat. Es hat sich von der ineffizienten und politisch sensiblen Praxis entfernt, mit normalen Hauskäufern um einzelne Immobilien zu konkurrieren. Stattdessen konzentrieren sich große Akteure zunehmend auf den Erwerb von Häusern direkt von Bauunternehmen.

Laut einer Studie von RBC hat Invitation Homes "fast ausschließlich auf den Erwerb von Häusern von Bauunternehmen umgestellt, anstatt über den MLS (Multiple Listing Service) zu kaufen". Barclays schrieb in einem Bericht, dass das externe Wachstum von American Homes 4 Rent (AMH) "aus der Entwicklung statt aus Akquisitionen" stamme. Todd Henderson glaubt, dass mögliche Regeln die SFR-Branche im Wesentlichen unverändert lassen würden, wenn sie Bauherren und Käufer neuer SFR-Häuser ausnehmen und den freien Verkauf bestehender Portfolios erlauben. Er fügte hinzu: "Ich denke, es wird den Wert der speziell gebauten SFR-Häuser erhöhen und diese Strategie noch wertvoller machen."

Der tatsächliche Einfluss institutioneller Investoren

Die SFR-Branche betont, dass ihre Investoren einen vergleichsweise geringen Anteil der rund 80 Millionen Einfamilienhäuser im Land besitzen. Laut Parcl Labs hielten im Oktober 2023 Investoren mit zehn oder mehr Wohneinheiten etwa 3,4 % aller Einfamilienhäuser, während größere Investoren mit mindestens 1.000 Einheiten nur 0,73 % des Bestands kontrollierten. Eine Studie des Government Accountability Office (GAO) aus Juni 2022 ergab, dass institutionelle Investoren etwa 450.000 Häuser besaßen, was etwa 3 % aller Einfamilien-Mietobjekte landesweit entspricht.

Eine Analyse des American Enterprise Institute aus August definierte institutionelle Investoren als solche, die 100 oder mehr Immobilien besitzen, und stellte fest, dass diese nur 1 % des gesamten Einfamilienhausbestands ausmachen. Obwohl dieser Anteil landesweit gering ist, kann er in bestimmten Regionen höher sein, wie etwa 4,2 % in Atlanta, 2,6 % in Dallas und 2,2 % in Houston. Es ist wichtig zu beachten, dass "Investoren" im Allgemeinen, laut CoreLogic, im Jahr 2025 etwa 28 % der Einfamilienhauskäufe ausmachten, mit höheren Konzentrationen in den Sun Belt-Städten.

Ausblick und offene Fragen

Die genauen Details von Trumps vorgeschlagenem Verbot sind noch spärlich. Die Notwendigkeit einer Zustimmung des Kongresses könnte den Prozess der Formalisierung eines SFR-Verbots komplexer und unsicherer machen. Obwohl der republikanische Senator Bernie Moreno einen Gesetzentwurf zur Kodifizierung des SFR-Verbots vorgeschlagen hat, glaubt ein Mizuho-Bericht nicht, dass dieser "bald Fortschritte machen wird". Trump hat in der Vergangenheit bereits politische Maßnahmen, wie seine Zölle, aufgrund von wirtschaftlichen Störungen und Investorenbedenken zurückgenommen.

Kritiker werfen Wall-Street-Firmen vor, fahrlässige Vermieter zu sein, die Wartungsarbeiten kürzen und Mieter während der COVID-19-Pandemie zu Unrecht vertrieben haben. Unabhängig von Trumps Plan bleiben die übergeordneten Herausforderungen des Wohnungsmarktes bestehen: ein nationaler Mangel an Wohnungsbau und Preise, die schneller gestiegen sind als die Einkommen. Sen. Elizabeth Warren (D-Mass.) wies darauf hin, dass die Trump-Regierung die Wohnpreise sogar in die Höhe treiben könnte, indem sie Fusionen von Immobilienunternehmen zulässt, und betonte, dass die Demokraten sich für die Senkung der Wohnkosten einsetzen.