Trumps Plan: Institutionelle Investoren und der Immobilienmarkt

Präsident Trump hat angekündigt, große institutionelle Investoren vom Kauf weiterer Einfamilienhäuser ausschließen zu wollen, um Wohneigentum für Amerikaner erschwinglicher zu machen. Dieser Vorstoß rückt die Rolle dieser Akteure auf dem US-Immobilienmarkt in den Fokus, obwohl sie landesweit nur einen geringen Anteil am gesamten Bestand halten. Die Konzentration in bestimmten Regionen, insbesondere im Süden und im sogenannten Sun Belt, ist jedoch deutlich höher und führt zu einer Debatte über die Auswirkungen auf Mietpreise und Verfügbarkeit.

Trumps Vorstoß gegen institutionelle Investoren

Präsident Donald Trump erklärte kürzlich, Schritte unternehmen zu wollen, um institutionelle Investoren am Kauf von Einfamilienhäusern zu hindern. Er begründete dies damit, dass der Traum vom Wohneigentum für viele Amerikaner zunehmend unerreichbar werde. Trump betonte in einem Social-Media-Beitrag: "Menschen leben in Häusern, nicht Unternehmen." Er kündigte an, weitere Details zu seinem Vorschlag auf dem Weltwirtschaftsforum in Davos bekannt zu geben und den Kongress zur Kodifizierung aufzufordern.

Unmittelbar nach Trumps Ankündigung fielen die Aktienkurse großer Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaften für Wohnimmobilien deutlich. Invitation Homes verzeichnete einen Rückgang von über 7 %, American Homes 4 Rent sank um 6,3 % und der Investmentriese Blackstone fiel um mehr als 4 %. Jaret Seiberg, Analyst bei TD Cowen, kommentierte, dass diese Idee bei "MAGA-Populisten" Anklang finde und eine Politik sei, die Vizepräsident J.D. Vance konsequent unterstützt habe.

Regionale Konzentration: Der Sun Belt im Fokus

Obwohl große Investoren landesweit nur etwa 2 bis 3 % des gesamten Bestands an Einfamilienhaus-Mietobjekten besitzen, ist ihre Präsenz in bestimmten Märkten erheblich stärker. Insbesondere Städte im Süden und im Sun Belt weisen eine hohe Konzentration auf. Dazu gehören Metropolen wie Atlanta, Dallas, Phoenix, Houston, Charlotte und Tampa.

Ein Bericht des Hamilton Project der Brookings Institution aus dem Jahr 2023 zeigte, dass sogenannte Mega-Investoren – definiert als Eigentümer von mehr als 1.000 Häusern – im Großraum Atlanta fast 10 % aller Mieteinheiten und 27 % aller Einfamilienhaus-Mietobjekte besaßen. In Jacksonville waren es 22 % und in Charlotte fast 20 % des Einfamilienhaus-Mietbestands. Insgesamt befanden sich 354.000 der 446.000 von Mega-Investoren gehaltenen Einfamilienhäuser in 20 Märkten, hauptsächlich im Südosten und Südwesten der USA. Eine Analyse des American Enterprise Institute (AEI) aus dem August, die Investoren mit mindestens 100 Immobilien definierte, bezifferte den Anteil in Atlanta auf 4,2 %, in Dallas auf 2,6 % und in Houston auf 2,2 %.

Die Debatte um Ursachen und Lösungen

Präsident Trump argumentiert, dass ein Verbot von Großinvestoren den Wohneigentumserwerb für Einzelkäufer erschwinglicher machen würde. Branchenbeobachter und Experten sehen dies jedoch kritisch. Jenny Schuetz, Vizepräsidentin für Wohnungsbau bei Arnold Ventures, bezeichnete einen potenziellen Bann als "Ablenkungsmanöver" ("red herring"). Sie betonte, dass die eigentliche Ursache für hohe Immobilienpreise ein Mangel an Wohnraum sei, der "Nummer eins, zwei und drei auf der Liste der Probleme" stehe.

Schuetz räumte jedoch ein, dass eine hohe Konzentration von Eigentum in den Händen weniger Vermieter Probleme verursachen könnte, darunter höhere Mieten. Sie warnte vor einer "Quasi-Monopolstellung" in kleineren geografischen Gebieten. Als angemessene Reaktion schlug sie vor, zunächst ein Inventar der Immobilieneigentümer zu führen und Beschwerden von Mietern zu verfolgen, um das Problem zu lokalisieren, bevor Lösungen festgelegt werden.

Auswirkungen auf den Markt und politische Reaktionen

Forschungsergebnisse deuten darauf hin, dass der jüngste Anstieg institutioneller Investitionen in Einfamilienhäuser negative Auswirkungen für Verbraucher haben kann. Das Government Accountability Office (GAO) stellte 2024 fest, dass institutionelle Investitionen Mieten und Immobilienpreise erhöhen können, insbesondere in Gebieten mit hoher Konzentration von Investoren-Immobilien. Zudem konzentrieren sich diese Investoren tendenziell stärker in Gemeinden mit niedrigem und mittlerem Einkommen.

Befürworter von Politik, die Immobilieneigentümern zugutekommt, äußerten Unterstützung für Maßnahmen, die große Investoren am Aufkauf von Immobilien hindern. Jaret Seiberg von TD Cowen erwartet, dass sowohl das Repräsentantenhaus als auch der Senat parteiübergreifende Gesetzesentwürfe zur Umsetzung von Trumps Anordnung verabschieden könnten.

Kalifornien als Sonderfall

In Kalifornien sehen Wohnungsbauexperten Trumps Strategie skeptisch. Richard Green, Direktor des USC Lusk Center for Real Estate, bezeichnete den Vorschlag auch hier als "Ablenkungsmanöver". Er erklärte, dass institutionelle Investoren im "Golden State" ohnehin nur einen sehr geringen Anteil an Einfamilienhäusern erwerben.

Laut dem California Research Bureau sind landesweit nur 2,8 % der Einfamilienhäuser im Besitz von Investoren, die zehn oder mehr Immobilien besitzen. Im Los Angeles County, einer Region mit über 10 Millionen Einwohnern, gehören nur etwa 72.474 Häuser großen Investoren; diese Zahl umfasst Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Doppelhaushälften. Invitation Homes ist mit über 11.000 Immobilien der größte Eigentümer von Einfamilienhäusern in Kalifornien. Die geringe Präsenz institutioneller Investoren in Kalifornien deutet darauf hin, dass ein bundesweites Verbot die Erschwinglichkeit in diesem teuren Bundesstaat kaum beeinflussen würde.