US-Gewerbeimmobilien 2026: Migrationstrends formen neue Investmentpfade
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Der US-Gewerbeimmobilienmarkt erlebt einen tiefgreifenden Wandel, der maßgeblich von neuen Migrationsmustern und demografischen Verschiebungen beeinflusst wird. Während sich der Markt 2026 stabilisiert und selektives Wachstum verspricht, müssen Investoren ihre Strategien anpassen, um von den veränderten Bedingungen zu profitieren. Die Suche nach Erschwinglichkeit und einer besseren Lebensqualität prägt zunehmend die Entscheidungen der Amerikaner, wo sie leben möchten.
Neue Migrationsmuster prägen den US-Immobilienmarkt
Historisch gesehen zogen Amerikaner um, um bessere wirtschaftliche Möglichkeiten zu finden. Dieser Treiber hat sich jedoch laut einem jährlichen Migrationsbericht von United Van Lines hin zu persönlicheren Anreizen wie Familie und Erschwinglichkeit verschoben. Die Menschen bevorzugen kleinere Märkte gegenüber urbanen Zentren, da sie günstigere Wohnungen und eine höhere Lebensqualität suchen.
Diese Entwicklung hat bereits sichtbare Auswirkungen: Oregon war 2025 erstmals das beliebteste Umzugsziel. Florida und Texas, die in den Covid- und frühen Post-Covid-Jahren massive Zuzüge verzeichneten, erleben nun eine ausgeglichenere Migration. Sechs der zehn beliebtesten Zuzugsstaaten lagen im Süden und Südatlantik, darunter West Virginia, South Carolina, North Carolina, Arkansas, Alabama und Delaware. Eily Cummings, Vizepräsidentin für Unternehmenskommunikation bei United Van Lines, kommentierte: "Die Daten zeigen, dass Amerikaner ein anderes Lebenstempo suchen, und Destinationen wie Oregon, die Carolinas und der Süden bieten dies." Sie fügte hinzu, dass die Gründe für Umzüge komplexer werden und die Migrationsmuster über Altersgruppen hinweg zunehmend divergieren. Jüngere Millennials und die Generation Z bevorzugen beispielsweise New Jersey aufgrund seiner Erschwinglichkeit im Vergleich zu New York City, während Rentner aus dem Bundesstaat wegziehen, was ihn zum Top-Staat für Abwanderung macht.
Demografischer Wandel und seine Folgen für Gewerbeimmobilien
Die Verschiebung der Migrationsmotive hin zu grundlegender Erschwinglichkeit und einem einfacheren Lebensstil erfordert eine andere Art von Gewerbeimmobilien. Ryan Severino, Chefökonom bei BGO, einem globalen Immobilieninvestitionsunternehmen, betont, dass der Bedarf an erschwinglicherem Wohnraum, bescheideneren Bürokomplexen und Einzelhandelsflächen für mittlere bis niedrigere Einkommen bessere Investitionsmöglichkeiten darstellen. Auch industrielle Immobilien, die diese Entwicklung unterstützen, spielen eine Rolle; beispielsweise benötigen Menschen in kleineren Wohnungen oft Self-Storage-Einrichtungen in der Nähe.
Demografische Verschiebungen verstärken diese These zusätzlich. Laut dem U.S. Census Bureau verlangsamen sich das Bevölkerungswachstum, die Haushaltsgründungsrate und die Migrationsrate im Laufe der Zeit. Severino merkt an, dass dies für private Equity-Investoren bedeutet, "dass wir intelligenter sein und unsere Standorte aus der Perspektive der Gewerbeimmobilien sorgfältiger auswählen müssen, als ich denke, in den letzten Jahrzehnten, wo die Menschen unter der pauschalen Annahme operierten, dass diese Migrationsmuster dauerhaft sind und sich im Laufe der Zeit beschleunigen, wenn das Gegenteil wahrscheinlich der Fall ist."
Ausblick 2026: Stabilität und selektives Wachstum im Gewerbeimmobiliensektor
Nach einem langsamer als erwarteten Wirtschaftsjahr 2025 steuert der Gewerbeimmobilienmarkt (CRE) auf 2026 mit mehr Balance als Boom zu. Höhere Arbeitslosigkeit, angespanntere Arbeitsmarktbedingungen und steigende Baukosten belasteten die Entwicklung im vergangenen Jahr. Dennoch schaffen sich entspannende Zinsraten und ein erneuertes Investorenvertrauen die Voraussetzungen für ein Jahr, das eher auf Stabilisierung und selektiver Erholung als auf schnellem Wachstum basiert.
Branchenexperten sind sich weitgehend einig, dass 2026 kein Durchbruchjahr sein wird, aber geduldige Investoren, die sich an veränderte Bedingungen anpassen, belohnt werden könnten. Die meisten Prognosen beschreiben den CRE-Markt als in einem "neuen Normal" ankommend, mit festeren Fundamentaldaten, langsameren Preisschwankungen und verbesserter Sichtbarkeit, wie Firmen wie Colliers, Cushman & Wakefield und CoStar berichten. Eine globale Umfrage von Deloitte ergab, dass der Optimismus zwar leicht gesunken ist, aber immer noch deutlich stärker ist als 2023. Die meisten Immobilienführer erwarten bis Ende 2026 steigende Einnahmen, auch wenn die Ausgabenpläne konservativ bleiben und die Kosten weiter steigen. In den USA hat die wirtschaftliche Widerstandsfähigkeit, teilweise angetrieben durch das Wachstum der Künstlichen Intelligenz (KI), dazu beigetragen, Leasing- und Kapitalmärkte trotz anhaltender politischer und tarifärer Unsicherheiten zu stabilisieren.
Investitionsstrategien und Kapitalmärkte
Investoren kehren zurück, jedoch mit Disziplin. Kapital fließt wieder, aber Deals sind selektiver und Preiserwartungen sind realistischer. Die Kapitalkosten verbessern sich langsam, und es wird Wachstum in den meisten Immobilientypen erwartet. Investoren bevorzugen Vermögenswerte mit stabilen Einnahmen und klaren Nachfragetreibern. Laut PwC werden erfolgreiche Deals von starken Daten, realistischen Preisen und langfristiger Überzeugung abhängen, anstatt von kurzfristiger Spekulation.
Die Kapitalmärkte zeigen deutlichere Anzeichen einer Erholung. Colliers prognostiziert einen Anstieg des US-Verkaufsvolumens um 15 % bis 20 % im Jahr 2026, da institutionelles und grenzüberschreitendes Kapital wieder in den Markt eintritt. Wichtige Signale sind ein starker Anstieg des Deal-Volumens im Jahresvergleich, eine langsame Zunahme der CRE-Kreditvergabe durch Banken und eine Verengung der Spreads am Anleihemarkt, was auf eine höhere Risikobereitschaft hindeutet. Niedrigere Kapitalisierungsraten zeigen sich allmählich bei Mehrfamilien- und Industrieimmobilien, insbesondere dort, wo die Leerstände ihren Höhepunkt erreicht haben und das Mietwachstum zurückkehrt.
Sektorspezifische Entwicklungen: Büro, Industrie und die Rolle der Energie
Der Büromarkt wird weithin als Tiefpunkt erreicht angesehen. Die Leerstandsraten werden voraussichtlich sinken, da Mieter ihre Mietverträge verlängern und sich auf hochwertige Flächen konzentrieren, die hybrides Arbeiten unterstützen. Es gibt eine starke Nachfrage nach Class-A-Gebäuden und nur sehr begrenzte Neubauten im Bürobereich. Städte wie San Francisco, Austin, New York, Dallas und Nashville verzeichnen eine verbesserte Vermietung, die mit diversifiziertem Jobwachstum verbunden ist, insbesondere in technologie- und KI-getriebenen Märkten. Einige Gewerbeimmobilienexperten sind jedoch gespalten, ob sich Büroflächen nach der COVID-19-Pandemie erholen oder weitgehend in Wohnraum umgewandelt werden. Ashley Grigsby von Transwestern in Houston merkt an, dass der Büromarkt in Houston gut läuft und keine Umwandlung in Wohnraum stattfindet.
Im Bereich der industriellen Immobilien ist der Bau seit 2022 stark zurückgegangen, was zur Stabilisierung der Leerstandsraten beiträgt. Die Nachfrage aus Reshoring, Fertigung, Logistik und Datenzentren wird voraussichtlich eine stärkere Absorption antreiben. Abigail Sievers von JLL berichtet, dass der Sektor in der Region Indianapolis nach Rekordjahren während COVID-19 eine Phase der Stagnation erlebte, aber nun wieder an Dynamik gewinnt, teilweise durch Mega-Einzelhändler wie Walmart und Amazon sowie die Wiederbelebung der Rückverlagerung fortschrittlicher Fertigung.
Ein zentrales Thema, das die Entwicklung in allen Sektoren beeinflusst, ist die Verfügbarkeit von Energie. Mit dem explosionsartigen Wachstum von KI-Datenzentren und der allgemeinen Entwicklung in der Region ist die Energieversorgung zu einem Top-Thema geworden. Ashley Grigsby und Abigail Sievers betonen, dass die Sicherstellung ausreichender Stromkapazitäten eine große Herausforderung darstellt, insbesondere für Entwickler, die auf Spekulation bauen und den zukünftigen Energiebedarf nicht immer beweisen können.
Hinsichtlich der Zinsraten bleibt eine gewisse Unsicherheit bezüglich der Entscheidungen der Federal Reserve bestehen. Grigsby merkt an, dass es zwar keine Gewissheit über sinkende Zinsen gibt, aber "wir uns mit dem heutigen Stand wohlfühlen können. Niemand glaubt, dass sie steigen werden." Dies schafft eine gewisse Planbarkeit für Investoren im Gewerbeimmobilienmarkt.