US-Wohnungsmarkt: Investoren-Verbot – Lösung oder Trugschluss?
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Präsident Donald Trump und die Senatsdemokraten haben überraschend eine gemeinsame Linie gefunden: Sie wollen institutionellen Investoren den Kauf von Einfamilienhäusern verbieten oder stark einschränken. Doch diese Maßnahme, die die US-Wohnungsnot lindern soll, könnte sich laut Experten als Trugschluss erweisen und für viele Amerikaner, insbesondere Geringverdiener, sogar kontraproduktiv wirken.
Seltene Einigkeit über Investoren-Verbot
Im Februar äußerte Präsident Trump während seiner Rede zur Lage der Nation den Wunsch: „Wir wollen Häuser für Menschen, nicht für Unternehmen.“ Er schlug vor, den institutionellen Besitz auf 100 Einfamilienhäuser zu begrenzen. Der Senat folgte diesem Impuls und verabschiedete am Donnerstag mit 89 zu 10 Stimmen den "21st Century ROAD to Housing Act". Dieses umfassende Gesetzespaket, das von Senatorin Elizabeth Warren (Demokratin) und Senator Tim Scott (Republikaner) mitgestaltet wurde, beinhaltet unter anderem ein Verbot für Investoren, die bereits mindestens 350 Häuser besitzen, weitere zu kaufen.
Senatorin Warren lobte den Gesetzentwurf als das größte Maßnahmenpaket zur Verbesserung der Wohnungserschwinglichkeit seit 30 Jahren. Das 300-seitige Gesetz zielt darauf ab, die Finanzierung von Wohnberatungsprogrammen zu stärken, den Wohnungsbestand durch erweiterte Bundeszuschüsse zu erhöhen, Darlehenslimits für Fertighäuser auszuweiten und Anreize für kleinere Hypotheken zu schaffen. Es enthält auch eine Bestimmung, die der Federal Reserve die Einführung einer digitalen Zentralbankwährung bis mindestens 2030 untersagt.
Die Realität des US-Wohnungsmarktes
Die vorgeschlagenen Verbote kommen zu einer Zeit, in der der US-Wohnungsmarkt mit einem Rekordmangel von 4,7 Millionen Wohneinheiten konfrontiert ist, wie Zillow berichtet. Gleichzeitig ist das Durchschnittsalter des Erstkäufers in den Vereinigten Staaten auf 40 Jahre gestiegen. Die Krise der Wohnungserschwinglichkeit ist real, doch Ökonomen bezweifeln, dass die geplanten Verbote die grundlegenden Hürden zum Wohneigentum beseitigen werden.
Experten warnen vor unbeabsichtigten Folgen
Mietwohnungsökonom Jay Parsons bezeichnet die Fokussierung auf institutionelle Investoren als eine "emotional befriedigende Antwort, auch wenn es keine echte Lösung ist". Er argumentiert, dass diese großen Investoren nur etwa 3 % des Einfamilienhaus-Mietmarktes besitzen und daher unwahrscheinlich sind, einen signifikanten Einfluss auf die Erschwinglichkeit für Geringverdiener zu haben. Ein Verbot könnte stattdessen Millionen Menschen ohne bezahlbaren Wohnraum zurücklassen.
Die Urban Institute-Expertin Laurie Goodman sieht die Hauptursachen für den Wohnraummangel und die hohen Kosten in Bebauungsplänen sowie hohen Land-, Arbeits- und Materialkosten. Sie merkt an, dass ein Verbot institutioneller Investoren lediglich dazu führen würde, dass kleinere Investoren die Häuser kaufen. Tatsächlich hätten institutionelle Investoren ihre Käufe in den letzten Jahren aufgrund gestiegener Zinsen und Wartungskosten bereits reduziert. Auch die National Association of Home Builders, die das Gesetz insgesamt unterstützt, lehnt die Beschränkung des Unternehmenseigentums ab.
Wer sind die Mieter institutioneller Investoren?
Jay Parsons betont, dass institutionelle Investoren oft Mieter bedienen, die aus Gründen, die nichts mit Unternehmen zu tun haben, vom Wohneigentum ausgeschlossen sind. Viele mieten, weil sie aufgrund geringerer Einkommen und Kredit-Scores die Anforderungen für traditionelle Hypotheken nicht erfüllen können oder sich die zusätzlichen monatlichen Kosten von 1.000 US-Dollar für Wohneigentum nicht leisten können.
Interne Untersuchungen der Amherst Group, einem großen Immobilieninvestor, zeigen, dass 71 % ihrer aktuellen Mieter die aktuellen Kredit- und Einkommensstandards für eine Hypothek nicht erfüllen würden. 85 % könnten die Häuser, in denen sie leben, heute nicht kaufen. Laut Daten der Amherst Group haben durchschnittliche Einfamilienhaus-Mieter einen FICO-Score von 650 und ein Haushaltseinkommen von 88.000 US-Dollar, deutlich weniger als der durchschnittliche Einfamilienhaus-Besitzer mit einem FICO-Score von 730 und einem Einkommen von über 150.000 US-Dollar. Ein niedrigerer Kredit-Score führt oft zu höheren Zinsen, wodurch das Mieten von institutionellen Investoren oft günstiger ist.
Wandel im Verständnis von Wohneigentum
Sean Dobson, CEO der Amherst Group, beobachtet, dass jüngere Generationen das Wohneigentum nicht mehr als "heilige Kuh" betrachten. Sie hinterfragen, welche Vermögenswerte am wertvollsten sind, und priorisieren Freiheit, Sparen, persönliche Wahl und Lebensbalance, anstatt an ein einziges Gut in einer Stadt gebunden zu sein. Wohneigentümer können bis zu 9 % des Immobilienwerts durch Transaktionsgebühren verlieren, die mit steigenden Immobilienpreisen zugenommen haben.
Gleichzeitig sind die Hypothekenausfallraten für Geringverdiener in den letzten Jahren aufgrund steigender Arbeitslosigkeit und höherer Immobilienpreise gestiegen, wie die New York Federal Reserve berichtet. Das Mieten ist für viele Amerikaner mit niedrigem und mittlerem Einkommen auch eine Möglichkeit geworden, die Risiken von Subprime-Hypotheken zu vermeiden.
Ursachen der Wohnungskrise und alternative Lösungsansätze
Die National Rental Home Council warnte, dass ein Verbot institutioneller Investoren das Angebot an Mietwohnungen reduzieren, die Entwicklung neuer Einheiten verlangsamen und über eine Million Menschen aus ihren Häusern verdrängen würde. David M. Dworkin, Präsident und CEO der National Housing Conference, lobte die Gesetzgeber für die Verabschiedung eines Gesetzes, das die Unterstützung für staatliche, lokale und Stammes-Wohnungsplanung verbessern, die Obergrenze für öffentliche Wohlfahrtsinvestitionen erhöhen und das HOME Investment Partnerships-Programm modernisieren soll.
Experten sind sich einig, dass die eigentlichen Ursachen der Wohnungsnot in strukturellen Problemen liegen, die über die Rolle institutioneller Investoren hinausgehen. Maßnahmen, die den Bau neuer Wohnungen fördern, bürokratische Hürden abbauen und gezielte Unterstützung für einkommensschwache Haushalte bieten, könnten effektiver sein, um die Erschwinglichkeit auf dem US-Wohnungsmarkt nachhaltig zu verbessern.