Wohnpreise seit 2008: Der übersehene Faktor der Hypothekenkrise

Die Erschwinglichkeit von Wohnraum ist in vielen Regionen ein drängendes Problem, da die Immobilienwerte viel schneller gestiegen sind als die lokalen Einkommen. Dies führt zu einer Vielzahl sozialer und wirtschaftlicher Herausforderungen, die von Ökonomen und Finanzexperten intensiv diskutiert werden. Eine aktuelle Analyse der St. Louis Fed beleuchtet die Faktoren, die zu dieser Entwicklung beigetragen haben, stößt jedoch auf kritische Einwände bezüglich eines entscheidenden, oft ignorierten Treibers.

Die Debatte um bezahlbaren Wohnraum

Die St. Louis Fed veröffentlichte einen Blogbeitrag mit dem Titel "When Houses Outrun Paychecks: The Lost Decades of Housing Affordability", der die zunehmende Unbezahlbarkeit von Wohnraum thematisiert. Darin wird festgestellt, dass die zugrunde liegenden Immobilienwerte in den meisten Orten weitaus schneller gestiegen sind als die lokalen Einkommen, was den Druck auf die Erschwinglichkeit verstärkt. Diese Entwicklung schafft soziale und wirtschaftliche Probleme.

Traditionelle Erklärungsansätze der St. Louis Fed

Unter der Überschrift "Factors Driving Up House Prices" nennt die St. Louis Fed mehrere Faktoren, die die Nachfrage nach Wohnraum erhöht und das Angebot begrenzt haben:

• Eine Verschiebung der Nachfrage bei relativ unelastischem Angebot.
• Baubeschränkungen durch Bebauungspläne, Landnutzungsvorschriften und Kapazitätsengpässe im Baugewerbe, insbesondere in produktiven Metropolregionen.
• Ein anhaltender Rückgang der Hypothekenzinsen von 2000 bis 2021, der die "Nutzerkosten" des Wohnraums senkte und Kreditbeschränkungen lockerte.
• Kreditausweitungen in den 2000er Jahren, die diesen Effekt verstärkten.
• Institutionelle Investoren und globales Kapital, die US-Immobilien nach 2008 zunehmend als quasi-sicheren Vermögenswert betrachteten.
• Die Kapitalisierung von Annehmlichkeits- und Produktivitätsprämien in den Grundstückswerten, wobei Regionen mit starkem Jobwachstum, guten Schulen und attraktiven Annehmlichkeiten überproportional an Wert gewannen.
• Eine wachsende Einkommensschere, bei der ein Großteil des aggregierten Einkommenswachstums Haushalten mit höherem Einkommen zugutekam, die die Preise für einen begrenzten Wohnungsbestand in die Höhe treiben konnten.

Diese Punkte sind laut dem Autor des Investing.com-Artikels zwar zutreffend, doch wird ein entscheidender Faktor übersehen.

Der "Elefant im Raum": Die Hypothekenkrise 2008

Der Autor des Investing.com-Artikels kritisiert, dass die St. Louis Fed den "Elefanten im Raum" ignoriert: die drastische Verschärfung der Hypothekenstandards nach 2008. Diese massive negative Schockwelle für die Käufernachfrage und damit für den Verkauf neuer Eigenheime wird in der Analyse der St. Louis Fed nicht ausreichend berücksichtigt. Es wird hinterfragt, ob die hohen Preise von 2023 noch durch niedrige Hypothekenzinsen, die vor vier Jahren endeten, oder eine Kreditexpansion, die vor 20 Jahren abgeschlossen war, erklärt werden können.

Die Verschärfung der Kreditstandards nach der Finanzkrise führte zu einer dauerhaften Verweigerung des Hypothekenzugangs für Millionen von Familien, die sonst Einfamilienhäuser gekauft hätten. Dies hatte zur Folge, dass Entwickler die Lücke nicht mit neuen Mehrfamilienhäusern füllen konnten, obwohl die Bebauungspläne sich nicht änderten.

Die Rolle von Investoren und die Hypothekenvergabe

Die St. Louis Fed zitiert eine eigene Studie, die den Einfluss von Investoren auf die Immobilienpreise analysiert. Sie kommt zu dem Schluss, dass kleine, nicht große, auswärtige Investoren die Immobilienpreise seit 2009 in die Höhe getrieben haben. Der Investing.com-Autor argumentiert jedoch, dass diese Ergebnisse verzerrt sind, da die Studie die Hypothekenkrise nicht als primären Faktor berücksichtigt.

Aus Sicht des Investing.com-Autors ist der Anstieg kleiner und mittlerer Investoren selbst ein Stellvertreter für die Hypothekenkrise. Wo die Investorenaktivität von 2009 bis 2017 zunahm, stiegen die Preise, insbesondere in einkommensschwachen Vierteln. Dies geschah oft in dem Maße, in dem die Preise vor dem Markteintritt der Investoren gefallen waren. Die Investoren setzten quasi einen Boden im Markt.

Die St. Louis Fed stellt auch fest, dass mehr Investorenaktivität zu mehr Mehrfamilienhausbau führt. Sie schreiben: "Die Verschärfung der Kreditstandards nach der Finanzkrise fiel mit einer Anpassungsperiode der Haushaltsbilanzen zusammen... Die sinkende Nachfrage nach selbstgenutztem Wohneigentum veränderte die Art der neu gebauten Einheiten." Der Investing.com-Autor interpretiert dies so, dass die St. Louis Fed zwar die Kreditverschärfung beobachtet, sie aber als Rückkehr zu normalen Bedingungen missversteht, anstatt ihren tiefgreifenden Einfluss auf den Markt zu erkennen.

Methodische Herausforderungen und Kritik

Die St. Louis Fed versucht, Kreditbedingungen zu kontrollieren, indem sie die Hypothekenablehnungsrate von 2009 bis 2017 in jeder Metropolregion berücksichtigt. Der Investing.com-Autor kritisiert dies als unzureichend, da die Ablehnungsraten in diesem Zeitraum bereits niedrig waren, weil Kreditnehmer mit geringerem Einkommen gelernt hatten, sich gar nicht erst zu bewerben.

Landesweit waren die Immobilienpreise, insbesondere in einkommensschwachen Vierteln, zu niedrig, um für Bauträger profitabel zu sein. Das Angebot war in diesen Märkten unelastisch, bis die Preise wieder das Gleichgewicht erreichten. Der Investing.com-Autor vermutet, dass die Ergebnisse der St. Louis Fed-Studie wesentlich aussagekräftiger wären, wenn die Investorenvariablen durch die Ablehnungsrate von Hypotheken in den Jahren 2006-2008 ersetzt würden.

Die Autoren der St. Louis Fed-Studie führen Tests zur Verzerrung durch ausgelassene Variablen durch und kommen zu dem Schluss, dass der Effekt des Investorenanteils auf die Immobilienpreise nicht durch ausgelassene Variablen getrieben wird. Der Investing.com-Autor äußert jedoch Skepsis gegenüber der Nützlichkeit solcher Robustheitstests in der Ökonomie.