Gewerbeimmobilien: Globale Abkühlung und regionale Dynamiken im Fokus

Der globale Markt für Gewerbeimmobilien (CRE) zeigt Anzeichen einer deutlichen Abkühlung, wobei das Transaktionsvolumen erstmals seit fast zwei Jahren wieder rückläufig ist. Diese Entwicklung ist eng mit der Zinspolitik und der allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheit verbunden, die Investoren weltweit zu einer vorsichtigeren Haltung zwingt. Trotz regionaler Unterschiede und spezifischer Herausforderungen zeichnen sich jedoch auch Nischen ab, in denen sich neue Chancen für Anleger ergeben könnten.

Globale Abkühlung im Gewerbeimmobilienmarkt

Nach einer Phase der Erholung nach der Pandemie hat das Jahr 2025 eine Trendwende eingeleitet. Im Oktober 2025 verzeichnete das Transaktionsvolumen im US-Gewerbeimmobilienmarkt den ersten negativen Jahresvergleich seit Beginn der Erholung nach den Zinserhöhungen der Federal Reserve Anfang 2024. Dies geht aus monatlichen Daten von Moody's hervor, die exklusiv CNBC's Property Play zur Verfügung gestellt wurden und die Top 50 der US-Gewerbeimmobilienverkäufe umfassen.

Kevin Fagan, Leiter der CRE-Kapitalmarktforschung bei Moody's, kommentierte die Situation: "Mehr als ein unmittelbar bevorstehender Abschwung an den CRE-Kapitalmärkten spiegelt der Rückgang in den negativen Bereich im Oktober 2025 die Pattsituation zwischen Käufern und Verkäufern wider." Er fügte hinzu, dass "der Tiefpunkt der U-förmigen Erholung von den niedrigen Volumina im Jahr 2023 durch anhaltend hohe Zinsen sowie politische und wirtschaftliche Unsicherheit im Jahr 2025 verlängert wurde."

Obwohl der Oktober 2025 mit einem Verkaufsvolumen von 24,4 Milliarden US-Dollar immer noch ein aktiver Monat war – was etwa 70 % der Verkäufe im Oktober 2019 entspricht – hat sich die Wachstumsdynamik seit 2023 erheblich verlangsamt. Das Gesamtvolumen in diesem Jahr liegt zwar noch über dem des Vorjahres, doch der Schwung ist deutlich gebremst.

Regionale Unterschiede und Herausforderungen

Die Entwicklungen auf dem Gewerbeimmobilienmarkt sind nicht überall gleich. Während einige Regionen und Sektoren besonders stark betroffen sind, zeigen andere eine überraschende Widerstandsfähigkeit oder sogar Wachstum.

USA: Stagnation trotz Aktivität

In den USA führten Industrie- und Mehrfamilienimmobilien die Top-50-Deals an. Der einzige Sektor, der im Vergleich zum Vorjahr ein verbessertes Transaktionsvolumen verzeichnete, war der Hotelsektor mit einem Wachstum von 6 % nach einem negativen dritten Quartal. Dies deutet auf eine selektive Erholung innerhalb des Marktes hin.

Großbritannien: Unsicherheit lähmt den Markt

In Großbritannien ist die Stimmung bei Investoren und gewerblichen Mietern im letzten Quartal stark gesunken. Steigende Schuldenkosten und die Unsicherheit vor dem November-Budget haben den Markt belastet. Laut dem jüngsten RICS UK Commercial Property Monitor fielen sowohl der Occupier Sentiment Index (–12) als auch der Investment Sentiment Index (–10) im dritten Quartal 2025 in den negativen Bereich.

Die Nachfrage der Mieter geht zurück, der Einzelhandel ist besonders schwach, und die Kreditbedingungen haben sich weiter verschärft. Expertenmeinungen zufolge hat der Markt zwei Jahre damit verbracht, höhere Zinsen, eine schwächere Wirtschaftsdynamik, eine langsame Rückkehr ins Büro und den schnell zunehmenden Online-Handel zu verarbeiten. Die Unsicherheit über die Regierungspolitik, mögliche Steuererhöhungen und Änderungen der Gewerbesteuer werden von RICS-Befragten als Hauptgrund für stagnierende Transaktionen genannt.

Die Zahlen des RICS-Berichts sind eindeutig: Der Netto-Saldo der Mieternachfrage über alle gewerblichen Sektoren hinweg fiel auf –10 Prozent, wobei der Einzelhandel mit –21 Prozent am stärksten betroffen war. Die Erwartungen für das Kapitalwertwachstum waren bei erstklassigen Objekten weitgehend flach, aber für die meisten Arten von sekundären Gewerbeimmobilien negativ. Die Wirtschaftsberatung Capital Economics warnt, dass eine sinnvolle Erholung unwahrscheinlich ist, bis politische Klarheit zurückkehrt und die Kreditgeber wieder Vertrauen in die Widerstandsfähigkeit der Vermögenswerte gewinnen.

Kanada: Vancouver trotzt dem Trend – mit Ausnahmen

In Vancouver verzeichnete der Gewerbeimmobilienmarkt im dritten Quartal 2025 einen Rückgang der gesamten Investitionsaktivität um 23 % im Jahresvergleich, mit einem Transaktionsvolumen von fast 6,5 Milliarden US-Dollar. Der Teilsektor für Wohnbauland verzeichnete ein Volumen von 682 Millionen US-Dollar (minus 61 % im Jahresvergleich), während der ICI-Landsektor (Industrie, Gewerbe, Institutionell) 1,3 Milliarden US-Dollar erreichte (minus 32 % im Jahresvergleich).

Trotz dieser Rückgänge, die teilweise auf eine vorgezogene Investitionstätigkeit im zweiten Quartal 2024 aufgrund einer damals vorgeschlagenen Erhöhung der Kapitalertragssteuer zurückzuführen sind, bleibt Vancouver ein bevorzugter Markt. Laut der neuesten Canadian Investment Trends Survey (ITS) der Altus Group hat Vancouver seinen ersten Platz als bevorzugtester Markt über alle Anlageklassen hinweg zurückerobert. Viele Investoren halten jedoch eine defensive Haltung bei, was zu einer erheblichen Anhäufung von institutionellem Kapital an der Seitenlinie geführt hat.

Die Bank of Canada (BoC) hat als Reaktion auf globale Handelsspannungen und schwächere Wirtschaftsbedingungen ihren Lockerungszyklus wieder aufgenommen und den Leitzins zum 29. Oktober 2025 auf 2,25 % gesenkt. Der Einzelhandelssektor in Vancouver spiegelte die nationale Stärke wider und verzeichnete im dritten Quartal ein Transaktionsvolumen von über 1,1 Milliarden US-Dollar, ein signifikanter Anstieg von 31 % im Jahresvergleich. Dies wurde durch die anhaltende Nachfrage nach erstklassigen Einzelhandelsstandorten in städtischen Kerngebieten angetrieben, wo das begrenzte Angebot höhere Preise stützt.

Gewerbeimmobilien als potenzielle Wertanlage?

Trotz der aktuellen Herausforderungen und der Tatsache, dass Gewerbeimmobilien in den letzten Jahren hinter anderen Anlageklassen zurückblieben, sehen einige Experten Anzeichen für eine Neubewertung. Nach Jahren glanzloser Renditen könnte CRE inmitten überteuerter Aktienmärkte und einer potenziellen KI-Blase wieder als Wertanlage attraktiv werden.

Institutionelle Investoren, einst das Rückgrat des Gewerbeimmobilienmarktes, haben sich zurückgezogen, bleiben trotz fünf Zinssenkungen der Fed seit Ende 2024 vorsichtig. Die Pandemie, Inflation und Zinserhöhungen ließen die Werte fallen, wobei Investoren auch die Kosten für die Modernisierung älterer Gebäude falsch einschätzten. Die CRE-Werte liegen immer noch 17 % unter den Höchstständen von 2022, wobei Büros um 36 % und Wohnungen um 19 % gefallen sind.

Dennoch gibt es Anzeichen für eine aufkommende Wertschätzung: Das Netto-Kaufvolumen institutioneller Anleger wurde 2025 zum ersten Mal seit drei Jahren wieder positiv, so MSCI. Unternehmen wie RXR und Blackstone erwerben Objekte in Manhattan und San Francisco zu Preisen, die 30–50 % unter den Höchstständen liegen. Auch börsennotierte Immobilienaktien weisen den größten Abschlag gegenüber US-Aktien seit 20 Jahren auf.

Die neuen Spielregeln im Immobilienmarkt erfordern stabile Einnahmen statt billiger Schulden und steigender Werte. Sektoren wie Seniorenwohnungen, Einzelhandel und hochwertige Büros halten sich gut, da um 40 % höhere Baukosten seit 2020 das Angebot neuer Objekte begrenzen. Dies könnte ein stetiges Mietwachstum für aktuelle Eigentümer fördern. Mit gesunkenen Werten, eingeschränkter Neubautätigkeit und wachsender Einkommensstabilität in ausgewählten Sektoren könnten Gewerbeimmobilien zu einem sicheren Hafen werden, insbesondere wenn der KI-getriebene Aktienboom ins Stocken gerät.