Regional REIT: Strategische Neuausrichtung in herausforderndem Markt

Regional REIT (LON:RGL), ein auf gewerbliche Immobilien außerhalb des Londoner M25-Rings spezialisierter Real Estate Investment Trust, hat ein herausforderndes Geschäftsjahr 2025 hinter sich. Trotz eines schwierigen operativen Umfelds und eines langsamer als erwarteten Mietmarktes konnte das Unternehmen Fortschritte bei wichtigen strategischen Prioritäten wie dem Verkauf von Vermögenswerten, der Refinanzierung und der Neupositionierung des Portfolios erzielen. Für das Jahr 2026 plant das Management eine vorsichtigere Dividende, um die Reinvestition in das Portfolio zu stärken.

Herausforderndes Marktumfeld prägt das Geschäftsjahr 2025

Das Geschäftsjahr 2025 war laut CEO Stephen Inglis von "schwierigen" Bedingungen geprägt. Höhere Zinsen, makroökonomische und geopolitische Unsicherheiten sowie Gegenwind für britische Unternehmen trugen zu einem verlangsamten Vermietungsmarkt bei. Die EPRA-Belegungsrate des Portfolios sank Ende 2025 leicht auf 76 %, was das Management hauptsächlich auf drei große, unerwartete Mieterkündigungen zurückführte. Diese Kündigungen beeinflussten das Einkommen im Berichtsjahr und werden voraussichtlich 2026 ihre "volle Wirkung" entfalten.

Trotz dieser Umstände meldete Regional REIT ein EPRA-Ergebnis je Aktie von 11,8 Pence für 2025, womit die ausgeschüttete Dividende von 10 Pence je Aktie vollständig gedeckt war. Das Miet- und Immobilieneinkommen sank jedoch von 91,0 Millionen Pfund im Jahr 2024 auf 78,6 Millionen Pfund im Jahr 2025. Der Vorsteuerverlust verringerte sich von 39,5 Millionen Pfund auf 16,4 Millionen Pfund.

Strategische Neuausrichtung durch Veräußerungen und Schuldenabbau

Ein zentrales Thema war das strategische Verkaufsprogramm des Unternehmens, das als wesentlich für den Schuldenabbau und die Minderung von Leerstandskosten erachtet wird. Regional REIT verkaufte 2025 insgesamt 18 Vermögenswerte für 51,6 Millionen Pfund, womit das Ziel von 40 bis 50 Millionen Pfund übertroffen wurde. Dies führte zu einer Rückzahlung von Schulden in Höhe von 50,5 Millionen Pfund und einer Reduzierung der Bruttokreditaufnahme auf 266,2 Millionen Pfund. Der Loan-to-Value (LTV) sank trotz eines Bewertungsrückgangs von knapp über 42 % auf knapp über 40 %.

Der Veräußerungsschwung setzte sich nach dem Jahresende fort:

• Fünf weitere Verkäufe wurden für 12,3 Millionen Pfund abgeschlossen.
• 14 weitere Veräußerungen im Wert von 29 Millionen Pfund sind "weit fortgeschritten".

Stephen Inglis betonte, dass viele der für 2026 geplanten Veräußerungen nicht-strategische und leistungsschwache Objekte mit geringer Belegungsrate betreffen. Die bisher verkauften Vermögenswerte wiesen eine durchschnittliche Belegungsrate von 22 % auf, während die bis Mitte des Jahres zum Abschluss vorgesehenen Objekte durchschnittlich 27 % erreichten. Nach Abschluss dieser Verkäufe erwartet das Management eine Verbesserung des Nettoeinkommens um etwa 2,1 Millionen Pfund, da die Kosten für den Vermieter-Leerstand entfallen.

Refinanzierung und Absicherung der Finanzierungsstruktur

Finanzdirektor Alistair Hewitt berichtete über die erfolgreiche Refinanzierung der syndizierten Kreditfazilität. Diese wurde mit Santander anstelle von Barclays bis Dezember 2028 verlängert, von der vorherigen Fälligkeit im August 2026. Nach dem Jahresende wurden weitere Schulden in Höhe von 11,5 Millionen Pfund zurückgezahlt.

Zur Absicherung der Zinsrisiken wurde eine neue Hedging-Vereinbarung für den Zeitraum von August 2026 bis Dezember 2028 mit einem Strike-Satz von 3,56 % abgeschlossen, was die höheren Marktzinsen widerspiegelt. Eine Überabsicherung zum Jahresende (101 % abgesichert) wurde korrigiert, sodass die Fazilität nun wieder vollständig abgesichert ist.

Der Fokus verschiebt sich nun auf die Refinanzierung der im Dezember 2027 fälligen Fazilität mit Scottish Widows und Aviva. Hewitt erwähnte, dass das Unternehmen möglicherweise den LTV im Vorfeld dieser Refinanzierung reduzieren muss und bereits erste Gespräche mit den bestehenden Kreditgebern aufgenommen hat.

Dividendenanpassung und Investitionen in die Zukunft

Für 2026 strebt das Management eine "umsichtige" Dividende von 8 Pence pro Aktie an. Stephen Inglis erklärte, dass der Vorstand die Dividende von 10 Pence im Jahr 2025 trotz der Einkommenseinbußen durch Mieterkündigungen beibehalten hatte, was effektiv über dem Niveau lag, das 90 % des PID (Property Income Distribution) entsprochen hätte, wenn das Einkommen stabil geblieben wäre. Das Zahlen über dem PID-Limit schränkt die für Reinvestitionen verfügbaren Barmittel ein. Die nun freigesetzten Barmittel sollen in wertsteigernde Investitionen (CapEx) umgeschichtet werden.

Das CapEx-Programm für 2026 wird voraussichtlich im Bereich von 10 bis 12 Millionen Pfund liegen, ähnlich wie 2025. Das Unternehmen zielt auf eine Rendite von 1,5-mal dem eingesetzten Kapital und eine Einkommensrendite von 10 % aus CapEx ab. Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf der Verbesserung der EPC-Ratings (Energieausweis) und der ESG-Positionierung. Über 60 % des Portfolios weisen bereits die Ratings A oder B auf, weitere 25 % sind mit C bewertet. Objekte mit D/E-Ratings und darunter sind oft Teil des Verkaufsprogramms.

Portfolio-Performance und Mietmarktentwicklung

Die Bewertung des Portfolios sank 2025. Stephen Inglis führte diesen Rückgang auf Einkommensverluste und nicht auf eine Verschlechterung der Marktrenditen zurück, wobei die drei großen Mieterkündigungen über 50 % der Bewertungsänderung ausmachten. Die Gesamtaktiva beliefen sich zum Jahresende auf 552,2 Millionen Pfund, was auf Verkäufe und einen geringen Anteil eines 5%igen Like-for-Like-Bewertungsrückgangs zurückzuführen ist. Der Nettoinventarwert (NAV) fiel 2025 um 10,8 % auf 555,2 Millionen Pfund.

Trotz des schwierigen Mietmarktes konnte das Unternehmen 64 neue Vermietungen zu Mieten abschließen, die 3,9 % über dem geschätzten Mietwert (ERV) lagen. Dies wertete das Management als Zeichen für Mietwachstum bei "dem richtigen Produkt". Die Mieten für sanierte Flächen lagen typischerweise zwischen 20 und 30 Pfund pro Quadratfuß, verglichen mit einer durchschnittlichen Portfoliomiete von 15,60 Pfund. Das Management ist überzeugt, dass die Mieten für hochwertige Grade-A-Flächen mittelfristig über 30 Pfund pro Quadratfuß steigen könnten.

Property Investment Director Simon Marriott stellte fest, dass der Käuferkreis für Veräußerungen "viel tiefer" ist als vor einem Jahr, dominiert von lokalen Immobiliengesellschaften und Familienstiftungen, die meist Eigenkapital statt Fremdkapital einsetzen.

Analystenmeinungen und Ausblick

Analysten haben die Entscheidung zur Dividendenkürzung unterschiedlich bewertet. Emma Bird von Winterflood begrüßte den Schritt als umsichtig, warnte jedoch, dass er bei Anlegern Nervosität hinsichtlich weiterer Kürzungen hervorrufen könnte. Sie merkte an, dass der Fokus auf wertsteigernde Investitionen und Veräußerungen den kurzfristigen Gewinn belasten und die Dividende weiter reduzieren könnte.

James Carswell von Peel Hunt sieht trotz der anhaltenden Unsicherheit und des schwierigeren Umfelds für die Portfolioerholung Hoffnung. Er weist auf ein "erhebliches Aufwärtspotenzial" durch höhere Belegungsraten hin, das die Gewinne "wesentlich steigern" könnte, wenn auch nicht kurzfristig. Er bleibt vorsichtig für das kommende Jahr, sieht aber Optimismus in der gedeckten Dividendenrendite von 8,6 % und der sich verbessernden Bilanz.

Stephen Inglis äußerte sich "vorsichtig optimistisch" hinsichtlich des aktuellen Niveaus der Verkaufs- und Vermietungsaktivitäten. Er warnte jedoch, dass anhaltende geopolitische Konflikte und Energiepreise die Entscheidungsfindung der Mieter und die Betriebskosten beeinflussen könnten, was die Bedeutung der Fortsetzung der Verkaufs- und Vermietungsstrategie unterstreicht.