Sun Communities verkauft Safe Harbor Marinas für 5,65 Mrd. USD und fokussiert sich neu

Sun Communities, ein führender Eigentümer und Betreiber von Manufactured Housing (MH) und Recreational Vehicle (RV) Communities, hat eine bedeutende strategische Neuausrichtung bekannt gegeben. Das Unternehmen veräußert seine Safe Harbor Marinas für 5,65 Milliarden US-Dollar in bar an Blackstone Infrastructure. Dieser Schritt soll das Geschäft vereinfachen, die Margen verbessern und die Ertragsprognose sowie die Umwandlung von Einnahmen in freien Cashflow steigern.

Strategische Neuausrichtung durch Milliarden-Deal

Die Veräußerung von Safe Harbor Marinas ist ein zentraler Bestandteil der strategischen Neuausrichtung von Sun Communities. Gary Shiffman, der CEO, betonte, dass der Verkauf es dem Unternehmen ermöglicht, sich auf seine Kernsegmente MH und RV zu konzentrieren und gleichzeitig das Leverage-Profil erheblich zu verbessern. Der Verkaufspreis entspricht einem Multiple von etwa dem 21-fachen des FFO (Funds From Operations) von Safe Harbor aus dem Jahr 2024 und generiert einen Gewinn von 1,3 Milliarden US-Dollar, was eine attraktive Rendite für die Aktionäre darstellt.

Pro forma für diese Transaktion wird der Netto-Betriebsergebnis (NOI) aus den nordamerikanischen Manufactured Housing und RV-Segmenten von etwa zwei Dritteln auf über 90 % des gesamten Unternehmens-NOI ansteigen. Gleichzeitig wird die Exposition gegenüber SR D&E reduziert. Die Erlöse aus dem Verkauf sollen hauptsächlich zur deutlichen Reduzierung der Verschuldung verwendet werden, wobei ein anfängliches Netto-Schuld-zu-EBITDA-Verhältnis von etwa 2,5 bis 3x nach Abschluss der Transaktion erwartet wird.

Fokus auf Kernsegmente: Manufactured Housing und RV

Sun Communities kehrt mit dieser Transaktion zu einem reinen Eigentümer und Betreiber von hochwertigen Manufactured Housing und RV Communities zurück. Gary Shiffman äußerte sich zuversichtlich hinsichtlich dieses Geschäftsmodells, das von günstigen Dynamiken und vorhersehbaren Erträgen geprägt sei. Das Unternehmen ist bestrebt, das Potenzial seines erstklassigen Portfolios und seiner Plattform voll auszuschöpfen.

Im Jahr 2024 und bis zum Datum der Telefonkonferenz wurden nicht-strategische Vermögenswerte im Wert von rund 570 Millionen US-Dollar veräußert. John McLaren, der in Vollzeit als Präsident zum Unternehmen zurückgekehrt ist, um die beschleunigte Neuausrichtung zu überwachen, hob hervor, dass die Priorität in den MH- und RV-Segmenten auf solider Führung, Service-Exzellenz, transparenter Kommunikation und der Nutzung von Technologie und Daten zur Steigerung der Effizienz liegt.

Finanzielle Stärkung und Schuldenabbau

Zum Jahresende 2024 verbesserte Sun Communities sein Netto-Schuld-zu-EBITDA-Verhältnis auf 6x. Die Gesamtverschuldung sank im Vergleich zum Jahresende 2023 um 424 Millionen US-Dollar auf 7,35 Milliarden US-Dollar. Der gewichtete durchschnittliche Zinssatz lag bei 4,1 % mit einer gewichteten durchschnittlichen Laufzeit von 6,2 Jahren. Die nicht-wiederkehrenden Investitionsausgaben (CapEx) wurden von 2023 auf 2024 um etwa 315 Millionen US-Dollar oder fast 50 % reduziert.

Fernando Castro-Caratini, CFO von Sun Communities, bestätigte, dass die Kapitalallokationsausschüsse des Vorstands die vorrangigen Verwendungszwecke der Verkaufserlöse prüfen. Diese könnten eine erhebliche Schuldenreduzierung, eine Kombination aus Ausschüttungen an die Aktionäre sowie Reinvestitionen in die Kernbereiche Manufactured Housing und RV umfassen. Das Unternehmen beabsichtigt, den Markt über die detaillierte Verwendung der Erlöse zu informieren, sobald der Abschluss der Transaktion näher rückt.

Operative Initiativen und Effizienzsteigerungen

Operativ verzeichnete Sun Communities im vierten Quartal 2024 ein Wachstum des nordamerikanischen Same-Property-NOI von 5,7 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Dies wurde durch einen Umsatzanstieg von 5,8 % getragen, der eine Erhöhung der gewichteten durchschnittlichen Monatsmiete um 5,5 % und einen Belegungszuwachs von 160 Basispunkten widerspiegelt. Für das Gesamtjahr stieg der nordamerikanische Same-Property-NOI um 4,1 % gegenüber 2023.

Im Manufactured Housing-Segment stieg der Same-Property-NOI um 7,1 %, mit einer Belegungsrate von 97,6 % zum 31. Dezember. Das RV-Segment profitierte weiterhin von der Umwandlung von transienten zu jährlichen Mietverträgen, wobei dies das dritte Jahr in Folge mit über 2.000 Umwandlungen war.

Im Rahmen eines Restrukturierungsplans, der Einsparungen von 15 bis 20 Millionen US-Dollar vorsieht, wurden bereits rund 11 Millionen US-Dollar an G&A-Einsparungen (General & Administrative) erzielt, hauptsächlich durch Personalabbau. Zusätzlich wurden im vierten Quartal etwa 4 Millionen US-Dollar an operativen Kosteneinsparungen realisiert, und es wird erwartet, dass diese Einsparungen im Jahr 2025 um weitere 3 bis 5 Millionen US-Dollar erweitert werden.

Ausblick 2025 und Kapitalallokation

Für das Jahr 2025 erwartet Sun Communities (ohne das Marina-Portfolio) ein Same-Property-NOI-Wachstum von 5 % im MH- und RV-Segment, angetrieben durch ein Umsatzwachstum von 4,2 % und ein Kostenwachstum von 3 %. Das Manufactured Housing Same-Property-NOI soll um 6,4 % wachsen, während das RV Same-Property-NOI voraussichtlich um 1,5 % zunehmen wird, unter der Annahme eines Rückgangs der transienten RV-Einnahmen um 6 % aufgrund der Umwandlung von Standorten in Jahresmietverträge.

Die G&A-Kosten (ohne nicht-wiederkehrende Posten) werden im Vergleich zu 2024 voraussichtlich stabil bleiben, einschließlich der bereits erwähnten Einsparungen von 11 Millionen US-Dollar. Das Unternehmen wird die Kapitalallokation nach dem Verkauf weiterhin sorgfältig prüfen, wobei die Möglichkeit einer Sonderdividende zur Einhaltung der REIT-Regeln sowie die Reinvestition in das Kerngeschäft oder der weitere Schuldenabbau in Betracht gezogen werden.

U.K.-Geschäft und Herausforderungen

Im U.K.-Portfolio wird für 2025 ein Same-Property-NOI-Wachstum von 1,9 % erwartet, mit einem Umsatzwachstum von 4,9 %, das jedoch durch ein Kostenwachstum von 8,1 % teilweise kompensiert wird. Dieses Kostenwachstum ist hauptsächlich auf die Erhöhung des nationalen Mindestlohns und der Lohnnebenkosten in Großbritannien zurückzuführen, die 2025 in Kraft treten. John McLaren betonte, dass das U.K.-Team trotz des herausfordernden makroökonomischen Umfelds eine solide Leistung erbracht und die Strategie zur Verschiebung der Einnahmen von Hausverkaufsspannen zu Immobilieneinnahmen erfolgreich umgesetzt habe.