US-Immobilienmarkt 2026: Frühjahrsaufschwung durch Iran-Krieg und Zinsen gestoppt

Der US-Immobilienmarkt, der sich auf einen vielversprechenden Frühling 2026 vorbereitete, sieht sich erneut mit Rückschlägen konfrontiert. Steigende Hypothekenzinsen und die geopolitische Unsicherheit durch den Krieg im Iran haben die Erwartungen an eine Erholung gedämpft. Dies führt zu einer anhaltenden Zurückhaltung bei Käufern und Verkäufern.

Anfängliche Hoffnungen für 2026

Nach einem enttäuschenden Jahr 2025, in dem die weitreichenden Zölle von Präsident Donald Trump die Hoffnungen auf einen Frühjahrsaufschwung zunichtemachten, blickten Immobilienmakler und Analysten mit neuem Optimismus auf das Jahr 2026. Die Hypothekenzinsen waren gesunken, und die Immobilienpreise gaben in weiten Teilen des Landes nach, was die Attraktivität für Käufer erhöhte. Der Arbeitsmarkt zeigte sich stabil, auch wenn er nicht boomte, und die Arbeitslosenquote lag mit 4,3 % relativ niedrig.

Ein wesentlicher Lichtblick war der Rückgang der typischen Hypothekenzinsen, die Ende Februar 2026 erstmals seit 2022 unter 6 % fielen. Dies stellte eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Vorjahr dar, als die Zinsen nahe 7 % lagen. Ein Rückgang um einen Prozentpunkt kann die monatlichen Zahlungen für Hauskäufer um Hunderte von Dollar reduzieren. National stiegen die Löhne schneller als die Immobilienpreise.

Die Prognosen für 2026 waren überwiegend positiv, wenn auch mit unterschiedlicher Intensität. Die National Association of Realtors (NAR) prognostizierte einen Anstieg der Verkäufe bestehender Häuser um beeindruckende 14 %. Zillow erwartete einen moderaten Anstieg von 4,3 % auf 4,26 Millionen Verkäufe bestehender Häuser. Mike Simonsen, Chefökonom bei Compass International Holdings, prognostizierte einen Anstieg zwischen 4,25 % und 5 %, während John Burns Research and Consulting einen Anstieg im niedrigen einstelligen Prozentbereich voraussagte. Rick Palacios Jr., Forschungsdirektor bei John Burns, beschrieb seine eigene Einschätzung als "eher realistisch oder, ich schätze, vorsichtig optimistisch".

Der Dämpfer: Geopolitik und Zinsen

Die anfängliche Euphorie wurde jedoch jäh gebremst. "Wir waren alle begeistert", sagte Neil Brooks, ein Immobilienmakler aus der Region Phoenix. "Alle dachten, 'Okay, vielleicht ist es das jetzt. Lasst uns den Atem anhalten und hoffen, dass nichts mehr passiert.'" Doch dann, so Brooks, "passierte etwas anderes."

Zum zweiten Mal in Folge sehen sich Verkäufer, Makler und Analysten mit einem ausgebliebenen Frühjahrsaufschwung konfrontiert. Diesmal wird der geopolitische Konflikt im Iran als Hauptursache genannt, der die Kreditkosten in die Höhe trieb und alltägliche Güter, insbesondere Benzin, verteuerte. Der Konflikt belastete sowohl die Finanzen als auch die Psyche der Verbraucher. Rick Palacios Jr. von John Burns Research and Consulting kommentierte: "Der Zeitpunkt all dessen hätte aus Immobiliensicht nicht schlechter sein können." Die Unsicherheit, gepaart mit der Sorge um die Arbeitsplatzsicherheit angesichts von KI-gesteuerten "Effizienzsteigerungen" und Entlassungsankündigungen, führte zu einer Kaufzurückhaltung. Jason Waugh, ein Manager bei Coldwell Banker, fasste es zusammen: "Es ist wirklich die Volatilität. Ich meine, das ist es, was die Leute einfach innehalten lässt."

Die Entwicklung der Hypothekenzinsen

Die Hypothekenzinsen, die Ende Februar 2026 noch unter 6 % lagen, stiegen Anfang April auf fast 6,5 % für einen 30-jährigen Kredit, wie Freddie Mac berichtete. Obwohl sie kürzlich wieder auf etwa 6,25 % sanken, hat dieser Anstieg die Erschwinglichkeit für viele potenzielle Käufer erneut verschlechtert und die anfänglichen positiven Effekte der niedrigeren Zinsen zunichtegemacht.

Angebot und Nachfrage: Ein komplexes Bild

Zu Beginn des Jahres hatten Käufer eine größere Auswahl auf dem Markt. Die aktive Bestandsaufnahme war im Januar 2026 laut Redfin-Daten um etwa 5,44 % höher als im gleichen Monat 2025 und sogar um 32 % höher als im Januar 2023. Rick Palacios Jr. erklärte: "Jedes Mal, wenn man mehr Angebot hat, drückt das auf die Preise. Es nimmt jede Dringlichkeit."

Mike Simonsen von Compass sieht jedoch Anzeichen für eine Trendwende: Im Mai könnte die Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser sogar leicht unter dem Vorjahreswert liegen. Der Hauptgrund dafür ist, dass viele potenzielle Verkäufer ebenfalls abwarten. Menschen wechseln seltener den Arbeitsplatz, und die niedrige Arbeitslosenquote bedeutet, dass weniger Menschen gezwungen sind, ihre Häuser nach einer Entlassung oder einem finanziellen Engpass zu verkaufen. Zudem sind Hausbesitzer kaum bereit, ihre vorteilhaften Hypothekenzinsen aufzugeben. "Es sieht wirklich so aus, als ob diese Verkäufer vollkommen glücklich sind zu warten", so Simonsen. "Sie müssen einfach nicht verkaufen."

Regionale Unterschiede im Fokus

Die Marktsituation variiert stark regional. Während in einigen Gebieten der Markt weiterhin angespannt ist, erleben andere eine deutliche Abkühlung. Eine aktuelle Umfrage unter 700 Coldwell Banker-Maklern zeigt eine klare geografische Spaltung:

• Mittlerer Westen: 70 % der Makler berichteten von einem Verkäufermarkt.
• Nordosten: 74 % der Makler sahen einen Verkäufermarkt.
• Süden: Nur 13 % der Makler sprachen von einem Verkäufermarkt.
• Westen: Lediglich 22 % der Makler meldeten einen Verkäufermarkt.

In den Regionen des Mittleren Westens und Nordostens, wo während der Pandemie weniger Neubauten entstanden, gab es keinen vergleichbaren Angebotsanstieg, der die Preise gedämpft hätte. Ehemalige Pandemie-Hotspots wie Phoenix kämpfen hingegen mit den Nachwirkungen. In der Metropolregion Phoenix waren die schwebenden Hausverkäufe – Häuser unter Vertrag, aber noch nicht abgeschlossen – Ende April laut Redfin-Daten um etwa 2 % gegenüber dem Vorjahr gesunken. Neil Brooks aus Phoenix bemerkt: "Käufer denken sich: 'Wenn ich warte, bekomme ich es wahrscheinlich billiger.'"

Ausblick und verhaltene Erwartungen

Das Rezept für eine Marktwende ist klar: ein schnelles Ende des Krieges im Iran, stetiges Arbeitsplatzwachstum und Stabilität auf dem Hypothekenmarkt. Neil Brooks fasst es prägnant zusammen: "Zinsen und Arbeitsplätze." Er fügt hinzu: "In Phoenix geht es uns jobmäßig im Moment ziemlich gut. Wenn das stark bleibt und die Zinsen etwas sinken, sind wir wieder voll dabei."

Rick Palacios Jr. warnt jedoch vor einer dramatischen Erholung. Ein Aufschwung im Sommer sei nicht unmöglich, aber die Zeit drängt, da die meisten Hausverkäufe ein bis zwei Monate bis zum Abschluss benötigen und die Menschen die Dinge in der Regel bis August oder September abschließen möchten.

Trotz der Herausforderungen gibt es auch positive Aspekte. Daten von John Burns zeigen, dass in 22 der größten Wohnungsmärkte des Landes die Immobilienpreise entweder "erschwinglich" sind oder in etwa den historischen Erschwinglichkeitsniveaus entsprechen. Palacios erklärt: "Man hatte in den letzten Jahren in einer Handvoll Märkte eine gedämpfte Wertentwicklung der Immobilienpreise, wenn nicht sogar einen Rückgang, und man hatte ein stetiges Einkommenswachstum. Das ist also ein langweiliger, langsamer Prozess zur Lösung der Erschwinglichkeit. Es ist einfach nichts, was super sexy ist."

In Märkten mit Schwierigkeiten, wie Phoenix, können Häuser bei angemessener Preisgestaltung immer noch mehrere Angebote erhalten und schnell verkauft werden. Käufer können zudem Zugeständnisse wie Reparaturzahlungen, Übernahme der Abschlusskosten oder günstige Einzugstermine aushandeln. Neil Brooks bestätigt: "Ich bekomme mehr Zugeständnisse, als ich seit mindestens einem Jahrzehnt bekommen habe."

Mischa Fischer, Chefökonom bei Zillow, bleibt optimistisch und erwartet für dieses Jahr immer noch ein Wachstum des Verkaufsvolumens von etwa 2 % oder 3 %. Mike Simonsen von Compass sieht nach einigen schwierigen Wochen nach Beginn des Iran-Krieges eine leichte Zunahme der Käuferaktivität im Vergleich zum Vorjahr, räumt aber ein, dass "jedes Wachstum, das wir jetzt haben, sehr fragil ist."

Jason Waugh von Coldwell Banker hat sich damit abgefunden, dass 2026 den historisch langsamen Jahren 2024 und 2025 ähneln wird. Er hofft jedoch auf 2027: "Wenn wir eine gewisse Zinsstabilität und weniger Volatilität haben können, wird sich die Erschwinglichkeit verbessern, und 2027 sollte den Menschen viel Optimismus geben."