Hypothekenzinsen unter 6 %: Refinanzierung und Immobilienmarkt im Fokus

Die Hypothekenzinsen sind unter die psychologisch wichtige Marke von 6 % gefallen, was sowohl für Hausbesitzer, die eine Refinanzierung in Betracht ziehen, als auch für potenzielle Käufer neue Möglichkeiten eröffnet. Die 30-jährige Festhypothek lag zuletzt bei 5,99 %, ein deutlicher Rückgang gegenüber dem Vorjahr. Diese Entwicklung könnte den Immobilienmarkt beleben, auch wenn die Käufer noch zögerlich sind.

Hypothekenzinsen unter 6 %: Ein Wendepunkt?

Die 30-jährige Festhypothek ist laut Mortgage News Daily am Montag auf 5,99 % gesunken, nachdem sie ein Jahr zuvor noch bei 6,96 % lag. Auch Zillow meldete am 2. Februar 2026 einen Durchschnittszins von 5,99 % für eine 30-jährige Laufzeit, während die 15-jährige Festhypothek bei 5,37 % lag. Dieser Rückgang wird unter anderem durch fallende Anleiherenditen und einen "Flight to Safety" im Anleihenmarkt infolge eines Aktienmarktabsturzes begünstigt.

Bereits in der Vorwoche lag der Durchschnittszins für eine 30-jährige Festhypothek laut Freddie Mac bei 6,01 %, dem niedrigsten Stand seit September 2022. Obwohl es bereits im Januar einen kurzlebigen Rückgang unter 6 % gab, scheint der aktuelle Trend stabiler zu sein. Investoren zeigen sich nervös angesichts hoher Bewertungen und der Auswirkungen neuer KI-Technologien, was zu einer verstärkten Nachfrage nach Anleihen führt und deren Renditen senkt.

Refinanzierung: Eine Chance für viele Hausbesitzer

Der Rückgang der Hypothekenzinsen hat das Interesse an Refinanzierungen deutlich gesteigert. Die Anträge auf Refinanzierung eines Hauskredits stiegen in der letzten Woche um 7 % und lagen 132 % höher als in der gleichen Woche des Vorjahres, so die Mortgage Bankers Association. Laut Realtor.com haben etwa 1 von 5 Kreditnehmern Hypothekenzinsen von 6 % oder höher, viele davon sogar über 7 %.

Für diese Kreditnehmer kann ein "1 %-Punkt-Rückgang ein guter Richtwert sein, um eine Refinanzierung in Betracht zu ziehen", sagt Rob Greenman, ein zertifizierter Finanzplaner aus Portland, Oregon. Die Entscheidung hängt davon ab, wie die einmaligen Vorabkosten im Vergleich zu den langfristigen Einsparungen durch niedrigere monatliche Zahlungen ausfallen.

Lohnt sich eine Refinanzierung? Die Kosten-Nutzen-Rechnung

Eine Refinanzierung ist typischerweise mit einmaligen Abschlusskosten verbunden, die laut Bankrate etwa 2 % bis 5 % des Kreditbetrags ausmachen. Um abzuschätzen, ob sich eine Refinanzierung lohnt, empfiehlt Joon Um, ein CFP aus Beverly Hills, Kalifornien, diese Abschlusskosten durch die erwarteten monatlichen Einsparungen zu teilen. Das Ergebnis zeigt, wie viele Monate es dauern würde, die anfänglichen Ausgaben wieder hereinzuholen.

Ein Beispiel: Bei einer 30-jährigen Hypothek mit einem Restbetrag von 400.000 US-Dollar könnte ein Rückgang um einen Prozentpunkt von 7,04 % die monatlichen Tilgungs- und Zinszahlungen um etwa 263 US-Dollar senken. Wenn die Abschlusskosten 3 % des Kreditbetrags, also etwa 12.000 US-Dollar, betragen, würde es fast vier Jahre dauern, bis die Gewinnschwelle erreicht ist. Melissa Cohn, Regional Vice President bei William Raveis Mortgage, rät, die Abschlusskosten innerhalb von 18 Monaten bis zwei Jahren durch monatliche Einsparungen zu amortisieren.

Fallstricke und strategische Überlegungen

Hausbesitzer sollten vorsichtig sein, wenn sie die Kreditlaufzeit zurücksetzen. Eine Refinanzierung ersetzt die bestehende Hypothek durch einen neuen Kredit, bei dem Kreditnehmer eine neue Rückzahlungsfrist wählen müssen. Viele entscheiden sich laut Experian für eine neue 30-jährige Laufzeit, selbst nachdem sie bereits mehrere Jahre abbezahlt haben.

Obwohl es verlockend sein kann, die Laufzeit zu verlängern, um die monatlichen Zahlungen zu reduzieren, kann eine Streckung der Rückzahlungsperiode die insgesamt gezahlten Zinsen über die Zeit erhöhen, warnt Joon Um. Er betont, dass eine Refinanzierung breitere finanzielle Ziele unterstützen sollte, nicht nur eine monatliche Rechnung reduzieren. "Wenn es nur das Ausgabengeld freisetzt, denken Sie zweimal nach", so Um. Für Refinanzierungen lagen die durchschnittlichen Zinsen am 2. Februar 2026 bei 6,63 % für eine 30-jährige und 5,63 % für eine 15-jährige Laufzeit. Auch 20-jährige Laufzeiten können eine gute Option sein.

Der Immobilienmarkt: Käufer noch zögerlich

Trotz der sinkenden Hypothekenzinsen und einer sich stetig verbessernden Erschwinglichkeit bleibt die Aktivität auf dem Immobilienmarkt verhalten. Die ausstehenden Verkäufe gingen im Januar im Vergleich zum Dezember um 0,8 % zurück und lagen 0,4 % unter dem Vorjahreswert, so die National Association of Realtors. Damals lagen die 30-jährigen Hypothekenzinsen noch im Bereich von 7 %.

Ein möglicher Lichtblick ist das wachsende Angebot vor der Frühjahrssaison, was für Käufer mehr Optionen bedeuten könnte. Sam Williamson, Senior Economist bei First American, merkt an, dass dies auch verhindern könnte, dass die Preise so schnell steigen, wie die Aktivität zunimmt. Dennoch haben Ökonomen ihre Prognosen für die Hausverkäufe im Jahr 2026 angepasst; Fannie Mae's Economic and Strategic Research Group schätzt nun einen Anstieg von nur 5,1 %, eine erneute Abwärtskorrektur.

Lisa Sturtevant, Chefökonomin bei Bright MLS, weist darauf hin, dass Käufer nicht nur die Kreditkosten berücksichtigen. Begrenztes Inventar in vielen lokalen Märkten, geringes Verbrauchervertrauen aufgrund hoher Preise für Güter des täglichen Bedarfs und sogar das Wetter haben potenzielle Käufer zurückgehalten. Dennoch bleibt die Hoffnung, dass niedrigere Zinsen, ein verbessertes Angebot und ein kühleres Preiswachstum das Jahr 2026 für Käufer konstruktiver gestalten werden.