Trumps Wohnungsmarkt-Plan: Family Offices im Visier institutioneller Investoren

Präsident Trump hat einen weitreichenden Vorschlag angekündigt, der darauf abzielt, große institutionelle Investoren vom Kauf weiterer Einfamilienhäuser auszuschließen. Ziel ist es, den Traum vom Eigenheim für Amerikaner wieder erreichbarer zu machen und die Bezahlbarkeit von Wohnraum zu verbessern. Dieser Schritt könnte jedoch unbeabsichtigt auch Family Offices treffen, die erhebliche Immobilieninvestitionen halten.

Trumps Vorstoß gegen institutionelle Investoren

Präsident Trump erklärte in einem Social-Media-Beitrag am 7. Januar, dass er umgehend Maßnahmen ergreifen werde, um große institutionelle Investoren vom Kauf weiterer Einfamilienhäuser abzuhalten. Er forderte den Kongress auf, diesen Schritt gesetzlich zu verankern, mit der Begründung: "Menschen leben in Häusern, nicht Unternehmen." Weitere Details zu diesem Vorschlag werden auf dem Weltwirtschaftsforum in Davos erwartet.

Der Vorschlag richtet sich primär gegen große Wall-Street-Vermieter und Private-Equity-Giganten wie Blackstone. Unmittelbar nach Trumps Ankündigung fielen die Aktienkurse großer Wohnungsvermietungs- und Verwaltungsgesellschaften deutlich: Invitation Homes sank um über 7 %, American Homes 4 Rent um 6,3 % und Blackstone um mehr als 4 %.

Die Definition des "großen institutionellen Investors" ist entscheidend

Die genauen Konsequenzen von Trumps Vorschlag hängen maßgeblich davon ab, wie ein "großer institutioneller Investor" definiert wird – eine Definition, die bisher noch nicht offengelegt wurde. Vicki Odette, Partnerin bei Haynes Boone, die Family Offices berät, weist darauf hin, dass sich der Fokus von Kongress und Regierungsbehörden in den letzten Jahren oft auf die Anzahl der gehaltenen Immobilien konzentrierte, anstatt auf das Gesamtvermögen oder die Anlagestrategie eines Investors.

Ein Bericht des Government Accountability Office (GAO) aus dem Jahr 2024 betrachtete institutionelle Investoren, die mehr als 1.000 Immobilien mit vier oder weniger Wohneinheiten besitzen. Der im März eingebrachte "Stop Predatory Investing Act" setzt die Schwelle sogar noch niedriger an und definiert "disqualifizierte Eigentümer von Einfamilienhäusern" als Steuerzahler, die direkt oder indirekt 50 oder mehr Einfamilien-Mietobjekte besitzen.

Auswirkungen auf Family Offices

Obwohl Family Offices in der Regel Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien bevorzugen, sind sie nicht zwangsläufig von den Auswirkungen ausgenommen. Laut einer Umfrage von Campden Wealth und RBC Wealth Management investieren drei Viertel der nordamerikanischen Family Offices in Immobilien, mit einer durchschnittlichen Allokation von 18 %. Wohnimmobilien machen dabei knapp ein Drittel der durchschnittlichen Immobilienbestände eines Family Office aus.

Vicki Odette betont, dass viele wohlhabende Familien, die ihr Vermögen im Immobilienbereich gemacht haben, unbeabsichtigt in die Kategorie der "großen institutionellen Investoren" fallen könnten. Insbesondere Family Offices im Süden der USA verfügen über bedeutende Portfolios an Einfamilienhäusern in Vorstadt- oder ländlichen Gebieten.

Politische Reaktionen und Marktstimmung

Der Vorschlag findet sowohl bei Republikanern als auch bei Demokraten Unterstützung. Analyst Jaret Seiberg von TD Cowen erwartet, dass sowohl das Repräsentantenhaus als auch der Senat parteiübergreifende Gesetze zur Umsetzung von Trumps Anordnung verabschieden werden. Mehrere republikanische Kongressmitglieder, darunter Sen. Bernie Moreno (R-OH) und Sen. Josh Hawley (R-MO), äußerten sich unterstützend. Auch die demokratische Senatorin Elizabeth Warren (D-MA) stimmte Präsident Trump zu, dass Gesetze zur Verhinderung des Kaufs von Einfamilienhäusern durch große institutionelle Investoren notwendig sind.

Frühere Gesetzesentwürfe von Demokraten, wie der HOME Act von Sen. Jacky Rosen (D-NV) oder der Stop Predatory Investing Act von Sen. Raphael Warnock (D-GA), zielten bereits auf ähnliche Beschränkungen ab. Diese Vorschläge könnten nun mit Trumps Unterstützung breitere parteiübergreifende Unterstützung erhalten.

Der breitere Kontext der Wohnraum-Initiativen

Institutionelle Investoren halten laut einer Analyse des American Enterprise Institute (August) nur etwa 1 % des gesamten Einfamilienhausbestands, wobei diese Investoren als Eigentümer von mindestens 100 Immobilien definiert wurden. Die Konzentration variiert regional stark, erreicht aber in Städten wie Atlanta 4,2 %, Dallas 2,6 % und Houston 2,2 %. Sie sind tendenziell stärker in Gemeinden mit niedrigerem und mittlerem Einkommen konzentriert.

Forschungsergebnisse des GAO aus dem Jahr 2024 zeigen, dass institutionelle Investitionen Mieten und Hauspreise erhöhen können, insbesondere in Gebieten mit hoher Konzentration von investorenbesessenen Immobilien. Trumps Vorschlag ist Teil einer umfassenderen Strategie zur Verbesserung der Wohnraum-Bezahlbarkeit, die auch die Aufforderung an Fannie Mae und Freddie Mac umfasst, Hypothekenpapiere im Wert von 200 Milliarden US-Dollar zu kaufen, sowie die Möglichkeit, Altersvorsorge- und Studienkonten für Anzahlungen auf Eigenheime zu nutzen.