Wohnungsmarkt 2026: Mietkrise als Chance für Apartment-REITs
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Der "American Dream" vom Eigenheim stößt an eine mathematische Grenze und schafft eine seltene, lukrative Gelegenheit für die größten Vermieter der Nation. Im Jahr 2026 führt eine Kombination aus hohen Hypothekenzinsen und einem starken Rückgang der Neubautätigkeit zu einer Umgestaltung des Wohnungsmarktes. Was für Familien eine Krise darstellt, könnte für Investoren in Mietwohnungen zu einem potenziellen Gewinn werden.
Die historische Kluft zwischen Kaufen und Mieten
Die Lücke zwischen den Kosten für den Kauf und die Miete eines Hauses hat sich laut einer neuen Einschätzung von Stifel auf ein historisches Niveau ausgeweitet. Damit die monatlichen Zahlungen für ein finanziertes Eigenheim mit den Mietkosten konkurrieren könnten, müssten die Hauspreise effektiv um etwa 24 % fallen – ein Szenario, das Analysten als höchst unwahrscheinlich ansehen. Diese Disparität hat ein "gefangenes Publikum" von Mietern geschaffen, was den Sektor der Mehrfamilien-REITs auf den Status "Overweight" hebt, da die Nachfrage vor dem Hintergrund eines schrumpfenden Angebots steigt.
Die Realität des "Dauer-Mieters"
Während 2026 den Beginn dessen markiert, was Redfin als "The Great Housing Reset" bezeichnet – eine Periode, in der das Einkommenswachstum endlich das Wachstum der Hauspreise übertrifft –, wird die Entlastung für Käufer quälend langsam sein. Redfin prognostiziert, dass der Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek im Jahresdurchschnitt 6,3 % betragen wird, nur ein leichter Rückgang gegenüber dem Durchschnitt von 6,6 % im Jahr 2025. Analysten von Redfin merken an, dass dies nicht ausreichen wird, um den Hauskauf für die Generation Z und junge Familien kurzfristig erschwinglich zu machen. Hohe Kosten werden viele dazu zwingen, wichtige Lebensentscheidungen zu verschieben, mit Mitbewohnern zusammenzuziehen oder auf unbestimmte Zeit zur Miete zu wohnen.
Engpass bei Neubauten
Für Vermieter kommt diese anhaltende Unerschwinglichkeit genau dann, wenn der Wettbewerb nachlässt. Nach einem Bauboom in den Jahren 2021 und 2022 bestätigen Daten des U.S. Census Bureau eine Abkühlung bei den Baubeginnen, die sich nun auf den Markt auswirkt. Stifel schätzt, dass die Netto-Wohnungslieferungen im Jahr 2026 auf etwa 243.000 Einheiten sinken werden – deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt von 285.000 Einheiten nach 2000. Dieser starke Rückgang des Neuangebots, kombiniert mit einer stabilen Nachfrage von Käufern, die vom Markt verdrängt wurden, dürfte den Vermietern eine erneute Preissetzungsmacht verleihen. Redfin prognostiziert, dass die Mieten landesweit im Jahr 2026 zwischen 2 % und 3 % steigen werden.
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 2025
Die makroökonomischen Bedingungen im Jahr 2025 waren durch ein starkes erstes Halbjahr gekennzeichnet, das durch Konsumausgaben und Unternehmensinvestitionen angekurbelt wurde, gefolgt von einem moderateren zweiten Halbjahr, das durch Zölle, eine schleppende Beschäftigung und den längsten Regierungs-Shutdown in der Geschichte belastet wurde. Das reale Bruttoinlandsprodukt (BIP) sank im ersten Quartal um annualisierte 0,6 %, erholte sich aber im zweiten Quartal mit einem Plus von 3,8 %. Die Federal Reserve Bank of Atlanta schätzte für das dritte Quartal einen Anstieg der Wirtschaftsleistung um 4,2 % auf Jahresbasis.
Die Beschäftigungstrends spiegelten 2025 breitere Veränderungen wider, mit einem starken ersten Halbjahr, gefolgt von einer Abschwächung im dritten Quartal. In den ersten neun Monaten des Jahres schufen die Arbeitgeber netto 684.000 neue Arbeitsplätze, eine spürbare Verlangsamung gegenüber den 1,38 Millionen im gleichen Zeitraum 2024. Die Arbeitslosenquote stieg von 4,0 % im Januar auf 4,4 % im September 2025. Das Bureau of Labor Statistics revidierte zudem die Beschäftigungsdaten für den Zeitraum März 2024 bis März 2025 und zeigte, dass die Wirtschaft 911.000 weniger Arbeitsplätze geschaffen hatte als ursprünglich geschätzt.
Diese Trends führten 2025 zu einer Änderung der Geldpolitik der Federal Reserve. Auf der Sitzung im September senkte der Federal Open Market Committee (FOMC) den Leitzins um 25 Basispunkte, gefolgt von einer weiteren Senkung um 25 Basispunkte im Oktober. Die Fed kündigte zudem an, ihre Bilanzkürzung einzustellen und etwa 6,6 Billionen US-Dollar an Vermögenswerten in ihren Büchern zu belassen.
Mietpreisentwicklung und regionale Unterschiede
Laut dem Winter 2026 Report von Yardi Matrix wird das Mietwachstum im Jahr 2026 landesweit voraussichtlich bescheiden bei 1,2 % bleiben, wobei die Märkte im Sun Belt am stärksten unter dem Überangebot leiden. Die beworbenen Mieten waren 2025 nahezu unverändert und stiegen bis November nur um 0,2 % im Jahresvergleich.
Märkte mit den stärksten Mietrückgängen seit Anfang 2023 sind:
- Austin: -14,2 %
- Phoenix: -9,0 %
- Orlando: -5,3 %
- Atlanta und Raleigh–Durham: -5,2 %
Im Gegensatz dazu führten Städte mit begrenztem Angebot die Mietzuwächse an:
- New York: 13,0 %
- Chicago: 10,2 %
- Kansas City: 9,3 %
Yardi Matrix prognostiziert für 2026 die Fertigstellung von 450.000 Einheiten, ein Rückgang gegenüber 595.000 im Jahr 2025. Obwohl dies einen Fortschritt in Richtung eines Gleichgewichts darstellt, bleiben die Lieferungen im Vergleich zu den Niveaus vor der Pandemie erhöht. Zu den Metropolen mit den höchsten Liefervolumen gehören Dallas (28.800 Einheiten), Phoenix (19.900), Charlotte (16.100), Austin (14.600) und Orlando (12.350).
Die Investitionschance für REITs
Die Wall Street nimmt diese Verschiebung wahr. Nachdem sie 2025 eine Underperformance zeigten, werden Apartment-REITs nun als konträres Value-Investment angesehen. Stifel hebt hervor, dass der Sektor mit einem Multiple von 15,3x Funds From Operations (FFO) gehandelt wird, was deutlich günstiger ist als sein 10-Jahres-Durchschnitt von 19,2x. Mit stabilisierten Immobilienwerten und der "Mieten-vs.-Kaufen"-Rechnung, die fest zu ihren Gunsten ausfällt, sind große Akteure gut positioniert, um von einem Mietmarkt zu profitieren, der für Millionen von Amerikanern die einzig praktikable Option geworden ist.
Camden Property Trust im Fokus
Camden Property Trust (NYSE:CPT), ein auf Mehrfamilienhäuser im Sun Belt fokussierter REIT, hat kürzlich eine Bardividende von 1,05 US-Dollar pro Aktie für das vierte Quartal angekündigt, zahlbar am 16. Januar 2026. Diese Dividendenerklärung, die auf stärker als erwartete Ergebnisse im dritten Quartal und eine höhere FFO-Prognose für das Gesamtjahr folgt, signalisiert das Vertrauen des Managements in die aktuelle Cash-Generierung und Bilanzkapazität von Camden. Das Unternehmen prognostiziert bis 2028 einen Umsatz von 1,8 Milliarden US-Dollar und einen Gewinn von 201,9 Millionen US-Dollar. Trotz der positiven Aussichten bleiben Risiken durch ein erhöhtes Angebot an neuen Wohnungen in Märkten wie Austin und Nashville bestehen, die das Mietwachstum und die Belegungsraten beeinträchtigen könnten. Camden Property Trust hat zudem ein Dual Listing seiner Stammaktien an der neuen NYSE Texas angekündigt, während die Hauptnotierung an der New York Stock Exchange beibehalten wird.
ETFs für Immobilieninvestoren
Für Anleger, die an einer Diversifizierung im Immobiliensektor interessiert sind, gibt es verschiedene ETFs, die den Sektor abbilden. Der DFA Dimensional Global Real Estate ETF (NYSE:DFGR) zeigte beispielsweise eine YTD-Performance von 3,66 % und eine Einjahresperformance von 2,53 %.
Weitere ETFs, die Anleger für 2026 in Betracht ziehen könnten, sind: