50-Jahres-Hypothek: Geringere Monatsraten, aber fast 400.000 US-Dollar mehr Zinsen – AP-Analyse beleuchtet Risiken

Das Weiße Haus erwägt die Einführung einer 50-Jahres-Hypothek, um die Krise der Erschwinglichkeit von Eigenheimen in den USA zu lindern. Diese Ankündigung stieß jedoch umgehend auf Kritik von Politikern, in den sozialen Medien und bei Ökonomen. Sie argumentieren, dass eine derart lange Hypothekenlaufzeit wenig dazu beitragen würde, die Kernprobleme des Wohnungsmarktes wie Angebotsmangel und hohe Zinsen zu lösen.

Bill Pulte, Direktor der Federal Housing Finance Agency (FHFA), bezeichnete die 50-Jahres-Hypothek am Wochenende auf X als einen "kompletten Game Changer" für Eigenheimkäufer. Die FHFA ist die Regierungsbehörde, die Fannie Mae und Freddie Mac beaufsichtigt. Diese beiden Unternehmen kaufen und versichern den Großteil der Hypotheken im Land.

Die 30-Jahres-Hypothek ist ein einzigartiges amerikanisches Finanzprodukt und seit dem New Deal die Standardmethode für den Erwerb eines Eigenheims. Politiker und Entscheidungsträger jener Zeit wollten eine standardisierte Hypothek schaffen, die Kreditnehmer während ihrer Arbeitsjahre abbezahlen konnten, als die durchschnittliche Lebenserwartung eines Amerikaners 66 Jahre betrug.

Geringere monatliche Belastung

Die Verlängerung der Hypothekenlaufzeit auf 50 Jahre würde die monatliche Rate für Kreditnehmer tatsächlich senken.

Laut der National Association of Realtors lag der durchschnittliche Verkaufspreis eines Hauses in den USA im September bei 415.200 US-Dollar. Bei einer angenommenen Standardanzahlung von 10 % und einem durchschnittlichen Zinssatz von 6,17 % würde die monatliche Rate für eine 30-Jahres-Hypothek 2.288 US-Dollar betragen. Bei einer 50-Jahres-Hypothek läge die Rate hingegen bei 2.022 US-Dollar. Diese Berechnung geht davon aus, dass eine Bank aufgrund der längeren Laufzeit des Kredits keinen höheren Zinssatz für eine 50-Jahres-Hypothek verlangen würde.

Deutlich höhere Zinskosten

Ein erheblich größerer Teil der monatlichen Zahlung bei einer 50-Jahres-Hypothek würde für Zinsen aufgewendet. Dies hätte zur Folge, dass es 30 Jahre dauern würde, bis ein Kreditnehmer 100.000 US-Dollar an Eigenkapital angesammelt hätte – ohne Berücksichtigung der Wertsteigerung des Hauses und der Anzahlung. Im Vergleich dazu dauert es bei einer 30-Jahres-Hypothek nur 12 bis 13 Jahre, um denselben Betrag an Eigenkapital aufzubauen, ebenfalls exklusive der Anzahlung.

Laut einer AP-Analyse würde ein Kreditnehmer über die gesamte Laufzeit einer 50-Jahres-Hypothek schätzungsweise zusätzliche 389.000 US-Dollar an Zinsen zahlen, verglichen mit einer 30-Jahres-Hypothek.

Andere Analysten kamen zu einem ähnlichen Ergebnis. John Lovallo von UBS Securities schrieb: "Die Verlängerung einer Hypothek von 30 auf 50 Jahre könnte den (Dollar-)Betrag der Zinsen, die der Eigenheimkäufer für ein durchschnittlich teures Haus über die Kreditlaufzeit zahlt, verdoppeln und den Eigenkapitalaufbau erheblich verlangsamen."

Umfassendere Probleme am Wohnungsmarkt

Eine 50-Jahres-Hypothek löst eines der kritischsten Probleme der Wohnraumerschwinglichkeit nicht: den Mangel an verfügbaren Häusern. Bundesstaaten wie Kalifornien und Städte wie New York haben kürzlich Gesetze verabschiedet oder regulatorische Änderungen vorgenommen, um Bauherren den schnelleren Bau von Häusern mit weniger bürokratischem Aufwand zu ermöglichen.

Hinzu kommen die reinen Baukosten im Land. Produkte wie Stahl, Holz, Beton, Kupfer und Kunststoffe, die im Hausbau verwendet werden, unterliegen unter Präsident Trump eingeführten Zöllen. Des Weiteren wurden viele Bauarbeiten, insbesondere im Südwesten, von undokumentierten Arbeitskräften ausgeführt. Abschiebungen beeinträchtigen dort die Fähigkeit der Bauunternehmen, genügend Arbeitskräfte für den Hausbau zu finden.

Mike Konczal, Senior Director für Politik und Forschung beim Economic Security Project, bemerkte: "Viele der großen Dinge, die das Angebot jetzt angehen würden, gehen in die falsche Richtung." Pulte erklärte auf X, die Einführung einer 50-Jahres-Hypothek sei lediglich eine "potenzielle Waffe" unter anderen Lösungen, die das Weiße Haus zur Bekämpfung hoher Immobilienpreise in Betracht gezogen habe.

Lebenserwartung und Kreditlaufzeit

Das Durchschnittsalter eines Erstkäufers von Wohneigentum steigt seit Jahren an und liegt mittlerweile bei etwa 40 Jahren. Eine 50-Jahres-Hypothek wäre für eine Bank schwer zu versichern, wenn ein 40-jähriger Erstkäufer das Haus erst mit 90 Jahren abbezahlt hätte. Die durchschnittliche Lebenserwartung eines Amerikaners beträgt derzeit etwa 79 Jahre, was bedeutet, dass 11 Jahre der Lebenserwartung bei einem 50-Jahres-Kredit nicht abgedeckt wären.

"Es ist typischerweise kein Ziel von Politikern, Hypothekenschulden an die Kinder der Kreditnehmer weiterzugeben", sagte Konczal.

Erfahrungen mit längeren Kreditlaufzeiten

Andere Bereiche des Finanzsystems haben Kreditlaufzeiten verlängert, mit gemischten Ergebnissen. Der Sieben-Jahres-Autokredit ist immer häufiger geworden, da die Autopreise gestiegen sind und Amerikaner ihre Autos länger behalten. Trotz längerer Kreditlaufzeiten sind die Zahlungsrückstände bei Autokrediten gestiegen, und der Durchschnittspreis eines Neuwagens liegt jetzt bei 49.740 US-Dollar, verglichen mit 38.948 US-Dollar vor fünf Jahren.

Studienkredite waren ursprünglich darauf ausgelegt, in 10 Jahren zurückgezahlt zu werden; heute gibt es mehrere Zahlungsoptionen, die die Rückzahlung auf bis zu 20 Jahre verlängern.

Ökonomen wiesen darauf hin, dass eine 50-Jahres-Hypothek das Gegenteil von Hilfe bei der Wohnraumerschwinglichkeit bewirken könnte, indem sie die Immobilienpreise durch die Einführung weiterer potenzieller Käufer in einen Markt mit Angebotsmangel anheizt.

Präsident Trump spielt die Idee herunter

Nach erheblicher Kritik zeigte sich Präsident Trump weniger begeistert von der 50-Jahres-Hypothek. Auf eine Frage von Laura Ingraham von Fox News zu dieser Idee sagte Präsident Trump, sie "könnte ein bisschen helfen", schien sie aber abzutun.

Gemäß dem Dodd-Frank Act dürfen die Hypothekengiganten Fannie Mae und Freddie Mac keine Hypotheken versichern, die länger als 30 Jahre laufen. Eine 50-Jahres-Hypothek würde daher als "nicht-qualifizierende Hypothek" gelten und wäre für Investoren schwieriger zu verkaufen. Der Kongress müsste die US-Finanzgesetze an mehreren Stellen ändern, um 50-Jahres-Hypotheken zu ermöglichen, und es scheint derzeit wenig Bereitschaft im Kongress zu geben, dies sofort in Angriff zu nehmen.