Trumps 200-Milliarden-Immobilienplan: Segen oder Preistreiber?

Präsident Donald Trumps jüngste Anweisung an die staatlich geförderten Hypothekenfinanzierer Fannie Mae (OTC:FNMA) und Freddie Mac (OTC:FMCC), Hypothekenanleihen im Wert von 200 Milliarden US-Dollar zu erwerben, soll die Wohnungserschwinglichkeit in den USA verbessern. Doch Moody's Chefökonom Mark Zandi warnt, dass dieser Schritt wahrscheinlich das Gegenteil bewirken und die Immobilienpreise weiter in die Höhe treiben wird, anstatt das "schwere Problem der Wohnungserschwinglichkeit" zu lösen.

Trumps Plan für den Immobilienmarkt

Präsident Trump hat seine Exekutivanordnung damit begründet, die "Erschwinglichkeit" wiederherzustellen und den "American Dream" durch niedrigere monatliche Zahlungen zurückzubringen. Er wies seine Vertreter an, Hypothekenanleihen im Wert von 200 Milliarden US-Dollar zu kaufen, um die Hypothekenzinsen zu senken und den Druck auf die Wohnungserschwinglichkeit zu mindern.

Diese Käufe sollen von Fannie Mae und Freddie Mac durchgeführt werden, die laut Federal Housing Finance Agency (FHFA) Direktor Bill Pulte über ausreichende Liquidität verfügen. Nach der Ankündigung sanken die festen Hypothekenzinsen tatsächlich um 10-20 Basispunkte auf knapp über 6%.

Die Warnung des Chefökonomen: Preise statt Erschwinglichkeit

Mark Zandi argumentiert jedoch, dass dieser Plan grundlegende ökonomische Prinzipien ignoriert. Er bezeichnet die Entlastung durch niedrigere Zinsen als "illusorisch", da sie zwar die Nachfrage nach Wohnraum stützen, die "schwere Wohnungsnot" aber dazu führen werde, dass der Stimulus "alles andere gleichbleibend, zu höheren Hauspreisen führen wird."

Laut Zandi wird der Schritt "wenig dazu beitragen, den Hauserwerb erschwinglicher zu machen", da der Geldzufluss die Kosten des begrenzten Angebots in die Höhe treiben und den Vorteil der leicht niedrigeren Zinsen zunichtemachen wird. Experten schätzen, dass die Anleihekäufe die Kreditkosten nur um etwa 10 bis 15 Basispunkte senken könnten.

Ein "Hintertürchen" zur Geldpolitik?

Zandi sieht in Trumps Anweisung auch einen tieferen institutionellen Konflikt mit der Federal Reserve. Obwohl die Zentralbank im Dezember zur quantitativen Lockerung zurückgekehrt ist, lässt sie ihre Bestände an hypothekenbesicherten Wertpapieren (MBS) weiterhin vorzeitig zurückzahlen und auslaufen.

Trumps Anordnung an die Government Sponsored Enterprises (GSEs), dieselben Anleihen aggressiv zu kaufen, "konterkariert effektiv die Bemühungen der Fed", ihr Hypothekenportfolio zu verwalten, so Zandi. Er beschreibt die Direktive als einen "Hintertürweg" für das Weiße Haus, die Federal Reserve zu "umgehen", was einen Konflikt über die Kontrolle der Geldmenge schaffe. Zandi fragte: "Wer ist für die Festlegung der Geldpolitik zuständig?", und nannte die exekutive Übergriffigkeit "noch besorgniserregender" als die Marktmechanismen.

Erosion der Sicherheitsmechanismen

Präsident Trump lobte seine Entscheidung, Fannie und Freddie in seiner ersten Amtszeit nicht zu verkaufen, als "wirklich großartige Entscheidung", die ein "absolutes Vermögen" an Bargeld angehäuft habe. Zandi hingegen betrachtet die erneute Ausweitung ihrer Bilanzen als einen gefährlichen Rückschritt.

Er warnt, dass die "wesentlichen Beschränkungen", die den Agenturen nach dem Kollaps von 2008 auferlegt wurden, nun "erodieren". Durch die Aufhebung der Obergrenzen für ihre Portfolios befürchtet Zandi eine Rückkehr in die Vorkrisenzeit, in der die Agenturen als "riesige Hedgefonds" agierten – ein Modell, das während der globalen Finanzkrise "schiefgelaufen" sei.

Aktuelle Marktlage und weitere Expertenstimmen

Die Prognosen des FedWatch-Tools der CME Group zeigen, dass die Märkte eine 95%ige Wahrscheinlichkeit einpreisen, dass die Federal Reserve die aktuellen Zinssätze im Januar unverändert lässt. Die Futures der S&P 500, Nasdaq 100 und Dow Jones Indizes handelten am Dienstag niedriger, nachdem der SPDR S&P 500 ETF Trust (NYSE:SPY) und der Invesco QQQ Trust ETF (NASDAQ:QQQ) am Montag noch höher geschlossen hatten.

Die Wohnungserschwinglichkeit bleibt ein zentrales Thema. Der ATTOM US Home Affordability Report für das vierte Quartal 2025 zeigt, dass medianpreisige Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in 586 von 594 analysierten US-Countys weniger erschwinglich waren als ihre langfristigen historischen Normen. Rund 99% der Countys erreichten nicht die Erschwinglichkeitsniveaus früherer Jahre.

Obwohl die Hypothekenzinsen von rund 7% Anfang 2025 auf den niedrigen 6%-Bereich gefallen sind, hat sich die Nachfrage nach Wohnraum kaum nachhaltig erholt. Seth Myer, Global Head of Client Portfolio Management bei Janus Henderson, sieht in Trumps Aktionen eine klare Strategie zur Bewältigung der Erschwinglichkeitsprobleme. Darryl Fairweather, Chefökonomin bei Redfin, äußerte sich jedoch skeptisch: "Im Großen und Ganzen ist das meiner Meinung nach ein Pflaster auf ein tieferes Problem, und es würde die Zinsen wahrscheinlich nicht genug senken, um den 'Mortgage Rate Lock-in-Effekt' wirklich aufzuheben." Rob Barber, CEO von ATTOM, betonte, dass viele Amerikaner 2025 vom Hauserwerb ausgeschlossen waren und die Erschwinglichkeit in den meisten Märkten schlechter als die historischen Normen bleibt.