Trumps Hypotheken-Anweisung: Risiken und Zinseffekte im Fokus

Präsident Donald Trumps Anweisung, Hypothekenanleihen im Wert von 200 Milliarden US-Dollar zu kaufen, um die Hypothekenzinsen zu senken, wurde von seinem Wohnungsfinanzchef Bill Pulte stillschweigend erheblich ausgeweitet. Diese Maßnahme, die das Potenzial hat, die Risiken für die staatlich unterstützten Hypothekenfinanzierer Fannie Mae und Freddie Mac zu erhöhen, stößt auf politische Kritik und Skepsis hinsichtlich ihrer langfristigen Wirksamkeit.

Trumps Anweisung und die Reaktion des Marktes

Am 8. Januar kündigte der damalige Präsident Donald Trump in einem Social-Media-Beitrag an, den Kauf von Hypothekenanleihen im Wert von 200 Milliarden US-Dollar anzuweisen. Ziel dieser Maßnahme sei es, die Wohnkosten zu senken, Hypothekenzinsen und monatliche Zahlungen zu reduzieren und so den Erwerb von Wohneigentum erschwinglicher zu machen. Bill Pulte, der Direktor der Federal Housing Finance Agency (FHFA), bestätigte kurz darauf, dass Fannie Mae und Freddie Mac diese Käufe ausführen sollten. Trump betonte, seine Entscheidung, die Unternehmen in seiner ersten Amtszeit nicht zu verkaufen, habe ihnen ermöglicht, "200 Milliarden Dollar in bar" anzuhäufen, was diese Anweisung ermögliche. Er bezeichnete dies als einen Schritt zur Wiederherstellung der Erschwinglichkeit, die seiner Meinung nach von der Biden-Administration "absolut zerstört" worden sei.

Die Ankündigung führte zu einer sofortigen Reaktion am Markt: Hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) legten gegenüber Staatsanleihen zu. Die Hypothekenzinsen sanken allein aufgrund der Veröffentlichung des Beitrags um etwa 0,20 Prozentpunkte. Dies führte zu einem deutlichen Anstieg der Hypothekenanträge um fast 30 % auf saisonbereinigter Basis in der Woche bis zum 9. Januar, wobei Refinanzierungsanträge um 40 % zunahmen.

Die stille Ausweitung der Kaufbefugnis

Nur wenige Tage nach Trumps ursprünglicher Anweisung, am 12. Januar, erteilte Bill Pulte, der Leiter der Bundeswohnungsfinanzierung, den staatlich unterstützten Kreditgebern Fannie Mae und Freddie Mac die Befugnis, den von Trump angeordneten Anleihekauf von 200 Milliarden US-Dollar nahezu zu verdoppeln. Eine von The Associated Press erhaltene E-Mail der FHFA an führende Beamte von Fannie Mae und Freddie Mac hob die Obergrenzen auf, die es den Kreditgebern untersagten, jeweils mehr als 40 Milliarden US-Dollar an Hypothekenanleihen zu halten. Die E-Mail besagte, dass "mit sofortiger Wirkung" der neue Betrag an Hypothekenanleihen, den sie in ihren Portfolios halten könnten, auf jeweils 225 Milliarden US-Dollar erhöht wurde.

Sollten die Hypothekenkäufer diese neue Befugnis voll ausschöpfen, würde dies eine Erhöhung der Anleihekäufe um etwa 170 Milliarden US-Dollar über die vom Präsidenten angewiesene Summe hinaus bedeuten. Es blieb unbeantwortet, ob Trump oder Finanzminister Scott Bessent vor der Umsetzung dieser Erhöhung konsultiert wurden. Diese Änderung der Kaufregeln kehrt effektiv einen fast zwei Jahrzehnte alten parteiübergreifenden Konsens um, der nach der Rettung von Fannie Mae und Freddie Mac in der Finanzkrise 2008-09, die zu ihrer staatlichen Treuhänderschaft führte, Beschränkungen auferlegte.

Politische Kontroversen und Risikobewertung

Bill Pulte bezeichnete die Berichterstattung über die Ausweitung der Kaufbefugnis auf X als "Fake News", bevor die Geschichte veröffentlicht wurde. Er schrieb am Freitag, die FHFA habe den Unternehmen lediglich "rechtliche Flexibilität gegeben, ihre bisherigen Obergrenzen zu überschreiten", fügte jedoch hinzu, dass die Kreditgeber trotz ihrer neuen Befugnis zum Anleihekauf die 200 Milliarden US-Dollar nicht "überschreiten" würden. Das Weiße Haus, das Finanzministerium, Fannie Mae und Freddie Mac reagierten nicht auf Anfragen zur Stellungnahme.

Einige Kongressabgeordnete, die eng in die Folgen der Finanzkrise involviert waren, äußerten Bedenken hinsichtlich Pultes und des neuen Ansatzes der republikanischen Regierung. Sie argumentieren, dass jeder Nutzen aus dem Kauf von Hypothekenanleihen nur von kurzer Dauer sein wird, solange das knappe Angebot an Wohnungen nicht erhöht werden kann. Ohne dies, so ihre Argumentation, würde jede Senkung der Zinsen die Immobilienpreise nur in die Höhe treiben, da Verkäufer sich an die niedrigeren Kreditkosten anpassen, indem sie ihre Angebotspreise erhöhen. Sen. Elizabeth Warren aus Massachusetts, die führende Demokratin im Bankenausschuss des Senats, nannte dies einen "Rauchvorhang für Trump und Bill Pulte zum Twittern" und fügte hinzu, es werde "wenig, wenn überhaupt, dazu beitragen, die Hypothekenzinsen langfristig zu senken, und wirft Fragen nach erhöhten Risiken für Fannie und Freddie auf."

Nachhaltigkeit der Zinssenkungen in Frage gestellt

Die Frage, ob die anfängliche Zinssenkung nachhaltig ist oder ein einmaliger Rückgang war, beschäftigt Experten. Die meisten glauben, dass die Auswirkungen des Anleihekaufs wahrscheinlich begrenzt sein werden. Joel Berner, Senior Economist bei Realtor.com, äußerte, dass der Rückgang der Zinsen "wahrscheinlich eine schärfere Reaktion ist, als wir in den kommenden Tagen und Wochen sehen werden. Die Zinsen werden wahrscheinlich weiter sinken, aber nicht in diesem schnellen täglichen Tempo."

Bill Banfield, Chief Business Officer bei Rocket Mortgage, erwartet, dass sich die Zinsen bei einer Reduzierung von 0,15 bis 0,25 Prozentpunkten gegenüber ihren vorherigen Niveaus einpendeln werden, wobei die meisten anderen Wohnungsbauexperten einen ähnlichen Bereich nennen. In diesem Fall dürften die Zinsen nicht wesentlich unter ihren aktuellen Durchschnitt von etwa 6 % fallen. Die Erschwinglichkeit von Wohnraum wurde von Trumps Beratern wiederholt als "politisches Albatros" für die Republikanische Partei bezeichnet, das die Kontrolle über den Kongress bei den Wahlen im Herbst kosten könnte.

Der ungewöhnliche Einfluss eines Direktors

Die Episode ist das jüngste Beispiel für Pultes turbulente Amtszeit in einer normalerweise unauffälligen Position innerhalb der Bundesbürokratie. Fannie Mae und Freddie Mac haben in den letzten Monaten Milliarden von US-Dollar an hypothekenbesicherten Wertpapieren und Hypothekendarlehen in ihre Bilanzen aufgenommen. Dies befeuert Spekulationen, dass sie versuchen, die Kreditzinsen zu senken und ihre Rentabilität vor einem möglichen Börsengang zu steigern. Ihre gehaltenen Portfolios, der Anteil der Anleihen und Darlehen, die sie behalten, anstatt sie an Investoren zu verkaufen, stiegen in den fünf Monaten bis Oktober um mehr als 25 %.