US-Immobilienmarkt: Trumps Deregulierungsplan stößt auf Skepsis der Wall Street
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Die Trump-Administration hat einen umfassenden Plan zur Bewältigung der amerikanischen Wohnungsbaukrise vorgelegt, der stark auf Deregulierung setzt. Doch an der Wall Street wächst die Skepsis, ob dieser Ansatz die gewünschten Ergebnisse liefern wird. Analysten von UBS und Morgan Stanley äußern Bedenken hinsichtlich der Umsetzbarkeit und der tatsächlichen Wirkung auf den angespannten Immobilienmarkt.
Trumps Plan zur Wohnungsbaukrise: Deregulierung als Kernstück
Der detaillierteste Wohnungsstrategiebericht der Trump-Administration, der "Economic Report of the President", identifiziert einen Mangel von rund 10 Millionen Wohnungen in den USA. Die zentrale These des Berichts ist, dass staatliche Regulierung – als "Bürokratensteuer" bezeichnet – die Hauptursache für die Krise der bezahlbaren Wohnraumversorgung ist. Diese Belastung soll die Kosten eines Einfamilienhauses um über 100.000 US-Dollar erhöhen.
Die Administration schätzt, dass eine Reduzierung des Wharton Residential Land Use Regulatory Index um eine Standardabweichung den US-Wohnungsbestand um 13,2 Millionen Einheiten erhöhen könnte. Als Beleg für die Machbarkeit dieses Konzepts verweist das Weiße Haus auf Texas in den frühen 2000er Jahren, wo lockerere Landnutzungsregeln und eine schnelle Vorstadterweiterung die Immobilienpreise trotz starkem Bevölkerungswachstum stabil hielten.
Texas als Warnsignal: Vom Erfolg zur Blase
Das in Texas angewandte Modell, das die Trump-Regierung als Vorbild nennt, führte jedoch letztendlich zu überhitzten Preisen und einem Boom-Bust-Zyklus, der bis heute nachwirkt. Laut Lance Lambert, Chefredakteur von ResiClub, waren Austin im Jahr 2022 um 41 % und Dallas um 33 % überbewertet. Bis 2026 ist die Korrektur eingetreten: Die Immobilienwerte in Austin sind seit ihrem Höchststand 2022 um über 11 % gefallen, und die Stadt rangiert nun auf Platz 51 von 52 großen US-Metropolen in Bezug auf die Gesundheit des Immobilienmarktes. Auch Dallas verzeichnete einen Rückgang von fast 11 %.
Lambert erklärt, dass Märkte mit viel verfügbarem Bauland, wie Austin, Punta Gorda und Tampa, bei steigender Nachfrage schnell die Bautätigkeit hochfahren können. Dies kann jedoch bei nachlassender Nachfrage den Abwärtsdruck auf Preise und Mieten verstärken. Im Gegensatz dazu erleben Märkte mit begrenztem Bauland, wie der Nordosten oder die Küsten Kaliforniens, tendenziell weniger dramatische Boom-Bust-Schwankungen. Texas dient somit als Beispiel einer Erfolgsgeschichte, die zu einem warnenden Beispiel für die Volatilität wurde, die Deregulierung allein ohne koordiniertes Nachfragemanagement nicht verhindern konnte.
Skepsis der Wall Street: UBS und Morgan Stanley äußern Bedenken
Die Analysten von UBS bewerteten den Bericht der Administration als "gut gemeint" und "in Teilen richtungsweisend", jedoch unwahrscheinlich, dem Immobilienmarkt den benötigten "Adrenalinschuss" zu verleihen. Sie sehen ein fundamentales strukturelles Problem: Die Wohnungsbauregulierung in den USA wird überwiegend von lokalen Regierungen kontrolliert, nicht von Washington. Dies bedeutet, dass die Richtlinien der Administration bestenfalls freiwillige Vorschläge sind. Staaten mit den größten regulatorischen Belastungen, wie Kalifornien und Neuengland, die tendenziell demokratisch wählen, könnten sich als weniger bereit erweisen, dem Plan des Weißen Hauses zu folgen.
Bereits im Januar stuften Strategen von Morgan Stanley Trumps Wohnungsbaurichtlinien als nur "moderat hilfreich für die Erschwinglichkeit von Eigenheimen" ein und warnten, dass sie eher eine marginale Anpassung als eine Marktheilung darstellten. Das eigentliche Hindernis, so Morgan Stanley, ist der "Lock-in-Effekt": Etwa zwei Drittel aller ausstehenden Hypotheken haben Zinssätze unter 5 %. Dies bedeutet, dass Hausbesitzer kaum einen finanziellen Anreiz haben, ihre Immobilien zu verkaufen, unabhängig von den Deregulierungsbemühungen Washingtons. Torsten Slok von Apollo Global Management ergänzt, dass 40 % der US-Haushalte überhaupt keine Hypothek besitzen, was den Lock-in-Effekt noch verstärkt. Der Immobilienmarkt ist seit fast drei Jahren eingefroren, und die erhoffte "Frühlingstauphase" bleibt aus.
Kurzfristige Hebel und langfristige Lösungen
Für eine schnellere Wirkung schlägt UBS vor, dass Fannie Mae und Freddie Mac den Kauf von hypothekenbesicherten Wertpapieren (MBS) erhöhen oder die von ihnen erhobenen Garantiegebühren vorübergehend senken. Ein ähnlicher Mechanismus wurde im Januar versucht und drückte den 30-Jahres-Zinssatz kurzzeitig unter 6 %, bevor der Effekt wieder verpuffte.
Einen Bereich, in dem UBS echte Begeisterung zeigte, ist der Off-Site- und Modulbau. Die Arbeitsproduktivität im Baugewerbe sank zwischen 1970 und 2020 um etwa 30 %, während die Gesamtproduktivität in den USA im gleichen Zeitraum um 100 % stieg. Die Administration schätzt, dass dieser Rückgang die US-Wirtschaft jährlich etwa 20 Basispunkte des BIP-Wachstums gekostet hat. UBS schätzt, dass allein die Wandpaneelisierung bei entsprechender Skalierung Einsparungen von 6.200 US-Dollar pro Haus, 30 % weniger Rahmentage und 20 % weniger Abfall generieren könnte. Der Bericht der Administration empfiehlt die Angleichung von Bauvorschriften für modulare und vorgefertigte Häuser an nationale Standards, was UBS als potenziellen Katalysator für Effizienzsteigerungen in der gesamten Wertschöpfungskette des Wohnungsbaus bezeichnet.
Dennoch ist der Off-Site-Bau ein jahrelanger Aufbau und keine schnelle Lösung. Derzeit bleibt die Kluft zwischen den ambitionierten Zielen der Administration und den verfügbaren Instrumenten zur Lösung der Wohnungsbaukrise beträchtlich.